Чек лист по уборке квартиры для посуточной аренды

Обновлено: 07.07.2024

Во время Чемпионата мира по футболу у части россиян появилась возможность заработать на посуточной сдаче в аренду своего жилья. Однако это актуально не только в период массовых мероприятий. Эксперт по посуточной аренде Виктория Соболева , которая сдаёт 10 квартир, рассказывает, какие в этой области есть правила и особенности.

Какой должна быть квартира

Сдача квартиры в посуточную аренду отличается от классической схемы. Для успеха у арендаторов квартира прежде всего должна быть удачно расположена, причём не обязательно в центре. Она может быть в районе крупного университета, медицинского учреждения, стадиона. Тем, кто часто приезжает в командировки, будет удобно жить поблизости от крупных выставочных или бизнес-центров, туристам — рядом с театрами и музеями, абитуриентам — в районе, где располагается несколько вузов. Если рядом есть стадион или спортивный комплекс, вашу квартиру облюбуют спортсмены .

Требования к самой квартире для посуточной аренды выше — в частности, к её внешнему виду. Она должна быть ухоженной, комфортной, чистой, уютной, не перегруженной мебелью. В ней недопустимы старые диваны с дачи. Естественно, в ней не должно быть ваших личных вещей.

Обычно подобные квартиры рассматриваются как альтернатива гостинице, поэтому важно, чтобы в ванной были туалетные принадлежности, а кровать была застелена. На кухне должны быть микроволновая печь, холодильник и чайник. Лучше, если будет проведён интернет (в идеале — Wi-Fi). У вас обязательно должен быть чек-лист по покупке всего необходимого.

Каковы основные издержки

Квартиру нужно будет подготовить: возможно, сделать косметический ремонт, провести туда интернет. И закупить в неё стандартный набор вещей — постельное бельё, технику, посуду. Сумма затрат на ремонт и наполнение зависит от предпочтений владельца квартиры. У меня на квартиру-студию ушло 160 тысяч ₽.

Регулярно придётся тратиться на гигиенические принадлежности для гостей и минимальный набор продуктов, платить за интернет и коммунальные услуги — это от 3 до 10 тысяч ₽ в зависимости от размера квартиры.

Стоимость приведения квартиры в порядок после гостей зависит от площади жилья и вашего умения договориться с горничной. У меня уборка стоит 500–700 ₽. Что касается прачечной, обычно это 350 ₽ за стирку и глажку одного комплекта белья.

В самом начале я всё делала сама: была и горничной для своих квартир, и менеджером. Когда у меня был всего один объект, вся квартира была завешана простынями и наволочками, которые вечно сушились дома и которые потом нужно было до утра гладить.

Гости и помощники

Вам придётся постоянно вести поиск клиентов. Если вы не отдаёте свою квартиру (или квартиры) в управление, не привлекаете помощников, вам нужно будет непрерывно отслеживать другие объекты и проводить некий анализ — снижать или повышать цену, исходя из сезона, событий, праздников и так далее. Это большая работа.

Рейтинг, отзывы, хорошие фотографии, правильные настройки на площадках бронирования — основное, что нужно для привлечения клиентов. Чтобы ваше объявление было более заметным на объектах размещения, можно попросить своих знакомых забронировать у вас жильё на ближайшие даты и потом написать отзывы. Например, на Booking нужно, чтобы у вас было 5 отзывов — тогда квартиру будет лучше видно.

Сейчас для приёма звонков, общения с гостем, передачи информации горничным и решения технических задач у меня есть помощники. Всю уборку осуществляют горничные.

Если вы нанимаете менеджера, который будет выставлять квартиру(ы) на площадку для бронирований, курировать сопутствующие вопросы, включая уборку, то он берёт процент от прибыли — обычно это 20–30%. Скажем, я сейчас занимаюсь своими объектами недвижимости и выборочно беру в управление квартиры других людей.

Площадки

Комиссии у агрегаторов разные. Самая высокая — как раз у Booking — 18%. Airbnb берёт всего 3%, и это один из самых низких показателей.

Безопасность и соседи

Желательно застраховать квартиру — это обойдётся в сумму в районе 1500 ₽ в год.

Обезопасить себя можно также официальным договором с гостем и страховой суммой: при въезде вы берёте залог, пишете расписку и указываете это в договоре. Если с квартирой всё в порядке, при выезде вы возвращаете эти деньги.

Иностранцев обязательно нужно регистрировать в Федеральной службе миграционного контроля. За это отвечаете вы, потому что именно к вам приезжают гости. Сделать это может собственник или его помощник по доверенности.

Естественно, нужно договариваться с соседями и учитывать их интересы. Дайте им свой телефон, чтобы они могли связаться с вами напрямую, если услышат шум или будут чем-то недовольны.

Сколько можно заработать

При такой схеме сдачи квартир можно не иметь другой работы, если у вас в портфеле 4–5 объектов.

В среднем заполняемость такой квартиры — 70% (то есть 20 дней в месяц). Идеально, если показатель составит 85–90% (26–28 дней в месяц). Стоимость аренды за сутки обычно начинается от 1500 ₽, в высокий сезон студии можно найти по 5000 ₽ в сутки. А когда проходят массовые мероприятия, цена даже на маленькие квартиры заоблачная.

Уровень дохода, соответственно, во многом зависит от месяца. Если речь о высоком сезоне (май-сентябрь), то маленькая студия в Санкт-Петербурге, которая обычно приносит 20–22 тысячи ₽ в месяц, может генерировать доход в 50 тысяч ₽ и выше.

В целом сдавать квартиру посуточно в 1,5–2 раза выгоднее, чем иметь дело с классической помесячной арендой. В Москве эта разница в цене тоже заметна. Например, в августе 2 ночи в квартире на Соколе (37 кв. метров) будут стоить 8260 ₽. Квартира на той же улице с похожей площадью сдаётся в длительную аренду за 55 тысяч ₽ в месяц.

Налоги

С этого бизнеса нужно обязательно платить налоги. Можно платить НДФЛ 13% как физическое лицо. Если квартира у вас в собственности, можно оформить ИП и платить 6% по упрощённой схеме. Индивидуальные предприниматели также могут купить патент — в этом случае подавать налоговую декларацию не нужно.

Обустраивая квартиру, подумайте, в какое жильё вы сами поехали бы отдыхать: в чистое, уютное, со свежим бельём, мягкими подушками, с минимальным набором еды (кофе, чай, печенье, каша, конфеты). Если вам будет комфортно, значит, будет хорошо и гостям.

Обязательно составьте чек-лист по покупке всего необходимого.

Застрахуйте квартиру. Заключите с арендатором официальный договор. Договоритесь с соседями и оставьте им свои контакты.

Анализируйте рынок: смотрите на близлежащие объекты и цены на них. Подстраивайте своё предложение под сезон и события.

При посуточной аренде жилья заключается краткосрочный договор коммерческого найма жилого помещения. Главное — указать в нём основные условия: местонахождение жилого помещения, его кадастровый номер, общую и жилую площадь, количество комнат; срок найма в днях или часах; размер платы; порядок расчётов; права и обязанности сторон; лиц, которые имеют право пользования помещением.

При посуточной аренде жилья оно, как правило, сдаётся с мебелью и бытовой техникой. Для предупреждения спорных ситуаций стоит в договоре найма указать список находящегося в квартире имущества, которое передаётся в пользование нанимателю, определить ответственность за его сохранность, обязать внести гарантийную сумму. И составить акт приёма-передачи квартиры.

При возврате квартиры от нанимателя к наймодателю также составляется акт приёма-передачи, где в случае порчи обстановки или имущества стороны делают соответствующие отметки и описывают характер повреждений. Это очень важно! В такой ситуации указанный акт послужит основанием для полного или частичного удержания залоговой суммы по договору, а также для предъявления претензий по компенсации ущерба, если он эту залоговую сумму превысит.

Какие правила посуточной аренды нужно соблюдать, чтобы выглядеть достойно в глазах гостей? Самых главных — немного, но их выполнение надолго обеспечит вашему жилью добрую славу.

Основной принцип уборки посуточного жилья — делать как для себя. Перед заселением новых жильцов в квартире не должно остаться никаких следов проживания там предыдущих гостей. После каждого выезда убирайте везде, даже если кажется, что гости не пользовались предметами / помещением. Наш совет: составьте чек-лист из нескольких пунктов и после уборки проверяйте качество работы по нему.

✅Всегда чистое и отглаженное бельё.

По вашей квартире судят по кровати. У вас может не быть стаканов, и гости простят вам это, но если вы их встретите грязной кроватью — это провал. Купите одноцветные комплекты белья, не надо цветочков и рюшечек. Во-первых, это выглядит стильно, во-вторых, комплекты можно миксовать, в третьих, на однотонной ткани лучше видно качество стирки. Позвольте гостям расслабиться в чистой и мягкой кровати — и они приедут к вам еще много раз.

✅Заранее предупредить и обговорить все правила въезда — выезда.

Упростите себе жизнь и предупреждайте гостей о правилах въезда и выезда заранее. Просите предупредить, если что-то идет не так. Предлагайте трансфер как дополнительную услугу.

✅Заранее предупредить и обговорить все правила поведения в квартире.

Нельзя курить, жить с животными или детьми или пользоваться духовкой. Сообщите об этом в явном и недвусмысленной форме! Чем яснее и определеннее будут правила проживания, тем меньше шансов, что гости их нарушат. Укажите принципиальные пункты в договоре. Предупредите о штрафных санкциях.

✅Не врать клиенту, быть всегда с ним честным.

Это важно хотя бы потому, что положительно влияет на карму! 😊 Но и в практических целях это удобно: не нужно запомнить, кому и что сказал и где не проколоться. Психологи говорят, что открытый и честный диалог способствует создают прочных нейронных связей. Это значит, что ваша искренность и заинтересованность в комфорте гостя обязательно найдет отклик у клиента, и когда возникнет вопрос, где остановиться в городе N в следующий раз, постоялец вас вспомнит. И позвонит, чтобы забронировать жилье!

Пять лет назад я купил квартиру в Сочи, чтобы отдыхать там со своей семьей, а в остальное время — сдавать её в аренду. Через несколько лет мы с женой занялись арендой как полноценным бизнесом. Мы купили и подготовили к сдаче ещё 4 квартиры: в Москве, Подмосковье и в грузинском курортном Батуми.

Чётко отлаженная схема подготовки квартир к аренде позволила нам сделать бизнес успешным: на сегодня средняя загрузка наших объектов в Москве составляет 95% в месяц, в курортных городах — до 100% в сезон и 75% в несезон. В этой статье расскажу, что нужно сделать, чтобы подготовить квартиру к запуску в посуточной аренде.

Шаг 1. Обставить и укомплектовать квартиру

Обстановка квартиры в посуточной и долгосрочной аренде сильно отличается. Долгосрочным арендаторам не нужны предметы повседневного обихода: если человек въезжает в квартиру, в которой будет жить несколько лет, он привезёт свои подушки и одеяла, посуду и мелкую бытовую технику, купит полотенца и постельное бельё. Даже набор мебели в арендованной квартире может быть минимальный, ведь часто люди переезжают со своим диваном или комодом. В краткосрочной аренде наоборот: нужно подумать за гостя, что ему может пригодиться.

Мы обустроили свою первую квартиру в Сочи так, чтобы нам самим было удобно приезжать туда на отдых. Поэтому составить чек-лист комплектации для посутки нам было несложно. Сначала мы внесли в список всё, что делали для себя, а потом оставили в нём только самое необходимое.

✅ Постельные принадлежности, полотенца. Я советую выбрать хорошие гипоаллергенные подушки и одеяла, ведь внезапная аллергия может стать причиной досрочного выезда гостя.

✅ Предметы личной гигиены. Мыло и шампунь можно использовать либо одноразовые, либо разлить их в практичные дозаторы. А вот положить просто кусок мыла в мыльницу — плохая идея, потому что оно теряет свою презентабельность уже после первого мытья рук.

✅ Сушилка для одежды, гладильная доска, утюг. Они могут пригодиться тем, кто снимает квартиру в командировке. Важно, чтобы эти вещи не были на виду, но при этом гость легко мог их найти. Например, мы убираем все предметы быта в ящик для хранения в кровати с подъёмным механизмом и оставляем на видном месте информацию, что полезного есть в квартире и где это лежит.

✅ Посуда для приготовления еды, тарелки и столовые приборы. Для гостя квартира ненадолго станет домом, а мы привыкли, что дома можно готовить.

Интерьер квартиры для посуточной аренды может быть лаконичным, если аудитория непритязательна или приехала просто переночевать. Но если в вашу квартиру приезжают на отдых, гости начинают сравнивать её с курортными отелями, поэтому важно уделить внимание интерьеру: в нём должны быть красивые детали, уникальные предметы, яркие, запоминающиеся мелочи.

Когда готовили апартаменты в Батуми, мы ездили по Грузии и Турции в поисках красивых вещей для интерьера. Например, купили дизайнерский шкаф без створок: он не только помогает ничего не забыть при выселении, но и запоминается гостям настолько, что они просят прислать им адрес магазина. Ещё поставили на балконе марокканский столик — гости любят за ним фотографироваться.

Эксклюзивные детали не должны выбиваться из общей концепции интерьера. Хорошо, когда они подчёркивают стиль, который вы выбрали для оформления квартиры

Яркий уникальный интерьер решает сразу две задачи. Во-первых, он вызывает у гостей сильные эмоции и они запоминают вашу квартиру — это повышает шансы, что в следующий раз эти люди вернутся к вам снова. Во-вторых, объявления с фотографиями красивой квартиры привлекают новых клиентов: из нескольких десятков похожих объявлений человек выберет то, в котором интерьер ярче.

Шаг 2. Наладить отношения с соседями

Вопрос с соседями лучше решить сразу, ещё до того, как к вам заехали первые гости. Мало кому из постоянных жильцов дома понравится, что квартира по соседству будет сдаваться посуточно, потому что это риск шумных вечеринок по ночам, дебошей в подъезде и просто подозрительных лиц. Конфликтные ситуации у гостей с соседями рано или поздно будут, поэтому собственнику стоит наладить отношения с жильцами дома сразу. Для этого можно договориться о двух простых вещах.

✅ Отдавать соседям штраф, если гости нарушили правила проживания. При заселении мы предупреждаем гостей о штрафах за порчу имущества и нарушение правил проживания. Компенсацию за испорченное имущество мы оставляем себе. А вот если гости, например, закатили шумную вечеринку, то мы взыскиваем с них штраф и отдаём его соседям: для нас здесь убытка никакого, а жильцы дома становятся гораздо лояльнее.

✅ Попросить соседей жаловаться лично вам. Я оставляю соседям свой номер телефона и прошу звонить, если гости шумят в неустановленное время. Это повышает уровень доверия к нам со стороны постоянных жильцов дома — они чувствуют, что мы беспокоимся об их комфорте.

Как показывает моя практика, такие звонки бывают нечасто: даже соседка по площадке в Сочи, человек старой закалки, звонила всего несколько раз. Но с моим номером в своей записной книжке она стала лояльнее к идее аренды квартиры по соседству с ней, хотя изначально была настроена очень негативно.

По нашему опыту с соседями нужно дружить. Это не только избавит от конфликтов с ними и разборок с участковым, но и поможет вам вовремя узнавать о возможных проблемах с гостями, ведь жильцы дома всегда начеку.

Шаг 3. Подобрать персонал

Перед запуском посуточной аренды важно понять, какой персонал вам нужен и по какой схеме вы будете с ним работать. Например, нужен ли администратор на входящие заявки или вы будете заниматься этим сами? Нанять встречающего или организовать бесконтактное заселение? Заказывать клининг или самим найти персонал для уборки? Вот каких сотрудников рекомендую искать для запуска объекта в посуточную аренду и в каком формате с ними работать.

✅ Встречающий. Нужна ли должность встречающего, зависит от того, в каком ценовом сегменте находится ваше предложение по аренде. Если это дорогое жильё, гостей должен встречать либо хозяин, либо администратор. Если это средний сегмент, то ключи может передавать и забирать у гостей уборщица.

Встречающий не понадобится, если организовать бесконтактное заселение — такой вариант уместен для любого сегмента жилья. Есть разные варианты, как передавать гостям ключи. Например, на объекте в Сочи мы установили надёжный сейф в подъезде: перед заселением сообщаем гостям код, и они сами забирают ключи от квартиры. А ключи от апартаментов в Батуми находятся на ресепшене апарт-отеля. Также можно установить кодовые замки, тогда необходимость передавать ключи гостям отпадет. Например, в нашей московской квартире сразу три кодовых замка: на калитке во двор, на двери, ведущей на этаж, и в самой квартире — это и безопасно, и удобно.

Мы перешли на бесконтактное заселение в период пандемии и решили сохранить эту схему — она оказалась удобной для всех. Для нас это сокращение административной нагрузки и оптимизация расходов на персонал, для гостей — гибкое время заселения. Я сообщаю, когда квартира будет готова, а они сами выбирают время заезда — нам не надо договариваться о передаче ключей, мы не зависим друг от друга. Основной минус — для некоторых гостей это непривычно, и они задают много вопросов. Приходится долго разъяснять, где взять ключи и как попасть в квартиру.

Для безопасности кодовый замок должен быть продублирован обычным, который закрывается на ключ

✅ Клининг-менеджер. Здесь есть два варианта: простой и дешёвый.

Простой вариант — заключить договор с клининговым агентством, которое будет присылать персонал для уборки, замены постельного белья и полотенец, стирки. Проблема в том, что нет страховки от плохой уборки. Максимум, что в таком случае может агентство, — дать скидку на следующий клининг.

Уборщицам, которых я нанял сам, можно поручить дополнительные задания, например, они помогают мне проводить видеоинспекцию квартиры после выезда гостей. Мы созваниваемся по видеосвязи, проходим по квартире, смотрим, всё ли в порядке, ничего ли не сломано, не нужно ли что-то докупить. Такое не получится с сотрудниками клининга.

Расскажу на примере своего небольшого промышленного города на Урале.

Сразу оговорюсь что большинство женщин у нас в городе зарабатывают 15 - 20 тыс руб. за месяц , работая по 11-14 часов в сутки с графиком 2 через 2, 4 через 3 и т.п.(Напр., работа в КБ, Пятёрочка, Монетка , а уборщицы (магазинов, дет. садиков, школ, офисов) зарабатывают ещё меньше.

Для начала опишу что входит в саму уборку у меня на посуточных квартирах:

- необходимо закинуть грязное постельное бельё и полотенца в стирку в самом начале уборки

- протереть пыль(подоконники, ТВ, полки и т.п.)

- просмотреть помытую гостями посуду и столовые приборы на чистоту(перемыть если потребуется)

- освободить холодильник от остатков еды

- протереть холодильник изнутри

- протереть СВЧ-печь изнутри

- помыть раковину на кухне

- помыть пол по всей квартире с моющим средством

- помыть санузел (раковина, ванна, унитаз)

в конце уборки необходимо развесить сушится постельное и полотенца

Система оплаты у меня сдельная, напр., для 1-комнатной квартиры:

150 руб. после так называемых "часовиков" (парочки на 1-3 часа) и после парочек на ночь, обычно 15 -30 мин уходит на такую уборку
350 руб горничной за одну уборку (если средняя степень загрязнения), занимает примерно час -полтора времени. Сюда входит (не всегда правда) также стирка постельного и полотенец в машинке + развесить сушится необходимо), по времени - час -полтора
500 руб за одну уборку(если много уборки требуется, напр.. сильно загажена кухня, санузел), примерно 2,5 -3 часа требуется уделить на весь процесс. Также входит стирка.

Для 2-комнатной квартиры:

150 руб - после "часовиков" и парочек на ночь (20 - 30 мин)
450 руб за одну уборку (если средняя степень загрязнения), занимает по времени примерно 2 - 2,5 часа
600 - 800 руб, если требуется более тщательная уборка (такие уборки бывают редко), 3 - 4 часа

Теперь прикинем сколько примерно зарабатывает у меня уборщица!

Сейчас у меня 6 квартир в одном городе (две 1-комн и четыре 2-х комн.)

За одну неделю проходит примерно 5 -10 уборок (это от 2000 до 3500 руб). Итого по времени это занимает от 8 до 15 часов в неделю.

Соответственно временные затраты за месяц - от 32 до 60 часов! И от 8000 руб до 14000 руб в месяц получает у меня уборщица.

Для сравнения, чтобы зарабатывать 12 -18 тыс руб на обычной работе женщинам в нашем городе необходимо отрабатывать от 45 до 52 часов в неделю. Что по времени в 3 раза больше, чем если бы они работали у меня уборщицами! И это ещё не считая расходов и временных затрат на дорогу до работы и обратно.

К тому же есть очевидные выгоды такой работы/подработки:

Уборщица (очень часто) живёт совсем рядом с работой (100 -300 метров от квартиры), т.е. нет расходов на оплату проезда + экономия времени на дорогу.

Оплачиваю я её работу сразу - наличными либо на карту перевожу в отличие от нынешнего работодателя, который выплачивает зарплату 2 раза в месяц.

Частенько жильцы оставляют в холодильнике и на кухне продукты (яйца, различные крупы, хлеб, растительное масло, сахар, картошку, овощи, специи) - всё или часть из этих продуктов уборщица может смело забирать с собой.

Теперь интересно услышать Ваше мнение - как Вы считаете достойно я оплачиваю работу своей уборщицы? Может кто то считает что это многовато или наоборот, слишком мало!

Особенно интересует мнение тех читателей, кто проживает и работает в небольших городах России.

Читайте также: