Ижс можно ли сажать огород

Обновлено: 05.10.2024

В интернете распространена информация о том, что теперь на землях ИЖС запрещено выращивание фруктов и овощей . Но так ли это?

Действительно, согласно нововведений с 08.04.2019 г., внесены изменения в классификатор видов разрешенного использования земельных участков, а именно исключена информация о выращивании плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных культур на участках с разрешенным использованием под ИЖС, но при этом добавлена о выращивании сельскохозяйственных культур.

Таким образом, граждане могут продолжать заниматься садоводством и огородничеством.

А вот заниматься животноводством или птицеводством, например, не разрешено.

С 8 апреля 2019 года начал действовать обновленный Классификатор видов разрешенного использования земельных участков.

Новость об изменении классификатора видов разрешенного использования земельных участков наделала много шума. В чем суть нововведения? Не фейк ли это? Как меняет нашу жизнь новый приказ Минэкономразвития? Будут ли штрафовать за овощи и фрукты на участке ИЖС?

Эти вопросы Myslo задал руководителю юридического отдела Кадастровой палаты по Тульской области Илье Иванову.

Действительно, с 8 апреля 2019 года изменился классификатор видов разрешенного использования земельных участков. И он на самом деле исключает выращивание на них плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных культур с сохранением сельскохозяйственных культур (см. приказ Минэкономразвития России от 4 февраля 2019 г. № 44).

Но обо всем по порядку.

- Нормы, которые вступили в силу сегодня, предусматривают изменения для собственников земельных участков в совершении ими ряда определенных действий на земельном участке ИЖС. Из классификатора на самом деле исключена возможность выращивания на участках ИЖС плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных культур, возможность выращивания сельскохозяйственных культур осталась.

То есть, судя по классификатору видов разрешенного использования земельных участков и приказу Минэкономразвития, эта деятельность не разрешена. Однако это не императивный запрет. То есть прямого запрета, предполагающего какие-то санкции, штрафы и прочее — нет. За это не предусмотрена ответственность, к примеру, в Кодексе об административных правонарушениях, не предусмотрен уполномоченный орган, фиксирующий такие нарушения и рассматривающий материалы о нарушителях.

Рассмотрим на примере. Владелец участка для индивидуального жилищного строительства разместил на своем участке шиномонтаж. Здесь нарушение имеется. Ответственность за данное правонарушение предусмотрена частью 1 статьи 8.8 КоАП. Есть орган, который проводит земельный контроль и фиксирует такие виды нарушений — министерство имущественных и земельных отношений. Сотрудники МИЗО собрали материал, направили его в Росреестр и привлекли владельца участка к ответственности.

- В случае с выращиванием овощей и фруктов на участке, предназначенном для ИЖС такой ответственности не предусмотрено, — говорит Илья Иванов. — Пока о дальнейших планах по изменению закона в этой части нам ничего не известно и разъяснений не давало. На данный момент этот вид деятельности просто убрали из классификатора.

В новом классификаторе отмечены все признаки разрешенного жилого строения:

отдельно стоящее здание с не более чем тремя надземными этажами,
высотой не более 20 метров,
состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования, используемых для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании,
не предназначенное для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

- Приказ Минэкономразвития России от 4 февраля 2019 г. № 44 не содержит данных о распространении его действия на уже существующие (до 8 апреля 2019 года) правоотношения, — отмечает Илья Иванов. — К слову, на рассмотрении в Госдуме сейчас находится законопроект, которым планируется упростить процедуру изменения видов использования земель. Документ уже прошел первое чтение. Каким будет этот порядок, я пока комментировать не могу — изменения еще не приняты на законодательном уровне. Однако можно предположить, что поправки предусмотрят упрощенный порядок подачи заявления для изменения разрешенного вида использования земельных участков.

В 2021 году на участках ИЖС нельзя выращивать овощи и фрукты — такая информация до сих пор распространяется в интернете после принятия Минэкономразвития РФ приказа «О внесении изменений в Классификатор видов разрешенного использования земельных участков. № 44 (далее — приказ № 44). Некоторые изменения и запреты в отношении участков для индивидуального жилищного строительства (п. 2.1) действительно существуют, однако рассмотрим их детально и в соотношении с законодательными нормами.

О том, как получить земельный участок под ИЖС, читайте материал КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа к системе КонсультантПлюс, вы можете оформить его бесплатно на 2 дня.

На участках ИЖС нельзя выращивать овощи и фрукты?

Обсуждаемое изменение выглядит следующим образом:

Выращивание плодовых, ягодных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур

Выращивание сельскохозяйственных культур

То есть согласно законодательному определению овощи, фрукты и декоративные растения относятся к числу сельскохозяйственных культур.

Вывод: в этой части понятийный аппарат Классификатора приведен в соответствие с законодательством и не вводит никакого запрета на выращивание овощей, фруктов и декоративных культур на участках для ИЖС!

Какие дома нельзя строить на участках ИЖС?

Так что же нельзя делать на участках ИЖС? Приказом № 44 внесены следующие ограничения, касающиеся строений на земельном участке, выделенном под ИЖС:

Приказ от 30.09.2015 № 709

Размещение индивидуального жилого дома (дома, пригодного для постоянного проживания, высотой не выше 3 надземных этажей)

Приказ от 04.02.2019 № 44

Размещение жилого дома (отдельно стоящего здания с количеством надземных этажей не более чем 3, высотой не более 20 метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости)

Новая формулировка содержит дополнительные ограничения:

по высоте жилого дома (20 м);
его предназначению для использования в качестве единого объекта недвижимости, без раздела на 2 и более части.

Обратите внимание! Таким образом, Классификатор теперь повторяет норму п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ в редакции закона от 30.08.2018 № 340-ФЗ и не вводит новое ограничение.

Важно! Запрет был введен для упразднения практики маскировки малоэтажной многоквартирной застройки под ИЖС.

На участках ИЖС нельзя размещать подсобные сооружения?

Еще одно изменение, касающееся использования участков ИЖС:

Приказ от 30.09.2015 № 709

Размещение индивидуальных гаражей и подсобных сооружений

Приказ от 04.02.2019 № 44

Размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек

постановке на кадастровый учет;
регистрации права собственности в Росреестре.

Важно! Нужно помнить, что для каждого гражданина действует налоговая льгота: одна капитальная хозпостройка площадью до 50 кв. м освобождается от налогообложения налогом на имущество физлиц (см. также информацию ФНС РФ).

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Решили обзавестись земельным участком? Для начала ответьте: для каких целей он вам нужен? Хотите небольшой домик с банькой и бассейном, чтобы приезжать на выходные, прополоть пару грядок и вернуться в город на работу? А может, планируете разводить животных или переехать всей семьей за город? Разберемся, на каких участках разрешено построить дом и прописаться в нем, а где можно только заниматься сельским хозяйством.

Что можно делать с землей

Категория земли зависит от цели ее использования. Нас интересуют два вида: земли населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения. Именно на них чаще всего и приобретаются загородные дома.

По общему правилу, земли сельскохозяйственного назначения не предусмотрены для строительства жилья. Возводить там можно ангары или сараи, пригодные для производства и хранения продукции. Но! Сельхозземле может быть присвоен вид разрешенного использования, когда построить дом для жилья разрешено.

Виды разрешенного использования земельных участков (то, что можно делать на земле) установлены в классификаторе (приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540). Их больше сотни, но нас интересуют исключительно участки для личного пользования. Землю можно использовать:

для сельского хозяйства;
личного подсобного хозяйства на полевых участках;
индивидуального жилищного строительства (ИЖС);
личного подсобного хозяйства (ЛПХ);
огородничества/садоводства.

Виды разрешенного использования не привязаны к конкретным категориям земель, поэтому могут встречаться и там и там (земли населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения).

Земли населенных пунктов чаще всего предназначены для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества. А земли сельхозназначения — для ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках, садоводства и огородничества.

Покажем в таблице, где можно строить дом для проживания, а где нет.

Вид участка	Что можно делать на земле	Что можно строить
Сельскохозяйственное использование	Вести сельское хозяйство (растениеводство, животноводство, пчеловодство, рыбоводство, питомники, сенокошение, выпас животных и др.)	Нельзя — жилые дома. Можно — нежилые помещения и сооружения для хранения и переработки сельхозпродукции
Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках	Производить сельхозпродукцию	Нельзя — жилые дома. Можно — нежилые помещения и сооружения для хранения и переработки сельхозпродукции
Для индивидуального жилищного строительства	Выращивать ягоды, овощи, фрукты	Можно — жилые дома, гаражи, подсобные сооружения
Для ведения личного подсобного хозяйства	Производить сельхозпродукцию и содержать животных	Можно – жилые дома, гаражи, подсобные сооружения
Ведение огородничества	Отдыхать и (или) выращивать для собственных нужд фрукты/ягоды	Нельзя — жилые дома. Можно — хозпостройки для хранения инвентаря и урожая
Ведение садоводства	Отдыхать и (или) выращивать для собственных нужд фрукты/ягоды	Можно — жилые дома, садовые (не для постоянного проживания), гаражи, хозпостройки

По данным Циан.Журнала

Дома могут быть предназначены для постоянного проживания (жилые) и нет (садовые). Это влияет на вероятность прописки. Если дача пригодна для постоянного проживания, то отказать в прописке нельзя. Кстати, Конституционный Суд РФ озвучил, что регистрация по месту жительства не зависит от целевого назначения участка, на котором возведен дом (постановления Конституционного Суда РФ от 14 апреля 2008 года № 7-П; от 30 июня 2011 года № 13-П). Поэтому вас зарегистрируют в жилище, построенном как на землях населенного пункта, так и сельхозназначения. Главное условие: чтобы на этой земле было разрешено строить жилой дом (при наличии соответствующего вида разрешенного использования).

ИЖС и садоводство: жить можно

Наиболее подходящим для постройки собственного дома и не предусматривающим обязательное наличие сада / огорода является участок для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

Земельные участки для ИЖС могут находиться только в составе земель населенных пунктов. Земли ИЖС используются для возведения жилых домов с правом присвоения почтового адреса и регистрации по месту жительства.

Роман Бедак, юрист, арбитражный управляющий

Если земельный надел предназначен для садоводства, то помимо выращивания овощей и посадки плодовых деревьев можно отстроить коттедж для постоянного проживания.

Обратите внимание: с 4 августа 2018 года не требуется получать согласие на строительство дома. Можно уведомить орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство — например, отдел по градостроительству и архитектуре местной администрации, о начале и окончании строительства. Гараж, подсобку или теплицу можно строить и без уведомлений. С 1 марта 2019 года уведомительный порядок о начале и окончании строительства и реконструкции индивидуальных и садовых жилых домов становится обязательным.

Если вы ведете строительство дома без уведомления, то фактически создаете самовольную постройку. Это значит, что суд может обязать вас снести эту самовольную постройку или привести ее в соответствие с градостроительными требованиями. Снос самовольной постройки и приведение ее в соответствие осуществляется за счет собственника земельного участка.

Александр Беднягин, генеральный директор Московского областного БТИ

Огород и сельхоз: свой угол не построить

Если покупаете землю с разрешенным сельскохозяйственным использованием или ведением огородничества, то забудьте про домик на природе. Ограничиться придется нежилыми постройками хозназначения.

Огородный участок предполагает постройки для удовлетворения бытовых и иных нужд — сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и пр. А сельхозназначение — только постройки для хранения и переработки аграрной продукции.

ЛПХ — всё дело в поле

Для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться как участки в границах населенных пунктов (их еще называют приусадебными), так и за их пределами (полевые участки). Приусадебный используется для производства сельхозпродукции, он пригоден для возведения жилого дома и хозпостроек. А полевой — только для аграрных работ. Жилье там строить запрещено. В первом случае вид разрешенного использования земли — ЛПХ, а во втором ЛПХ на полевых участках.

Участки ЛПХ, расположенные в границах населенных пунктов, могут быть использованы для постоянного проживания и регистрации по месту жительства. Причем цена их будет ниже, чем участков ИЖС, поскольку инфраструктура для них строится по более низким нормативам (допускается размещение школ, садов, больниц, дорог и т. д. в большей удаленности, а коммуникаций в меньшем объеме по сравнению с ИЖС).

Наталья Дубина, замруководителя юридического департамента семейства компаний Kaskad Service

Обычно участки ИЖС расположены в черте города или в коттеджных поселках, а участки ЛПХ в населенных пунктах меньшего размера. Это влияет на продажную и кадастровую стоимость, от которой рассчитывается размер налога.

Размер земельного налога

Ставка налога не зависит от категории и разрешенного вида использования земли. Поскольку это местный налог, то он устанавливается муниципальными властями (например, советом депутатов сельского поселения), но не может превышать 0,3% (для земель, предназначенных для ИЖС, ЛПХ, садоводства, огородничества) и 1,5% (для сельхозземель за пределами населенных пунктов).

Чем выше кадастровая стоимость земли, тем выше размер налога (который определяется умножением кадастровой стоимости на ставку налога). Поскольку наиболее высокая кадастровая стоимость на земельные участки для ИЖС, то и налог придется платить значительно выше (например, в Дмитровском районе Подмосковья в близлежащих населенных пунктах он будет в 2–2,5 раза выше, чем ЛПХ, и в 3–4 раза выше, чем для садоводства).

Категорию земли, форму собственности, кадастровую стоимость участка, его площадь и разрешенное использование вы можете посмотреть в выписке из ЕГРН. Запросите ее у продавца либо получите самостоятельно в бумажном / электронном виде на портале Росреестра. Услуга эта платная и составляет 750 рублей за бумажный документ и 300 рублей за электронный. Эту же информацию можно получить бесплатно на официальном сайте Росрестра, зайдя с главной страницы на Публичную кадастровую карту. В этом случае вам надо либо знать кадастровый номер объекта, либо отыскать его на карте.

Ежемесячное обслуживание

Ну и в заключение скажем: чтобы определиться с выбором участка, нужно понять, для чего вы планируете его приобрести и какие средства готовы в него вкладывать. Расположение, инфраструктура и прочие факторы значительно влияют на стоимость надела и размер земельного налога, который с каждым годом становится все выше.

Что проверить, чтобы не купить кота в мешке

Вместе с Марией Архиповой, председателем Ассоциации адвокатов России за права человека, мы составили список подводных камней, которые могут встретиться на пути любого добропорядочного загородного жителя. Вот о чем стоить позаботиться заранее (получить актуальную информацию можно, например, в отделе архитектуры местной администрации):

Если рядом проходит дорога, есть водоем или лесной участок, необходимо уточнить план градостроительства. Так вы избавите себя от покупки участка, где собираются делать прокол для вывода сточных вод, вырубать лес для строительства объектов ЖКХ или прокладывать трассу (это популярное решение на дешевых сельскохозяйственных землях, где часто строится и жилье; из юридической практики можно сделать вывод, что чаще всего спорные участки встречались в Раменском районе).
Можно прояснить риски строительства АЗС, магазинов, гостиниц или, например, кладбища — очень часто вдоль уже существующего шоссе отложены промышленные земли, так что такой вариант тоже возможен (наличие жилых домов со всех сторон не препятствие, если такая деятельность предусмотрена и разрешена на конкретном участке). Промышленные резервные земли могут стать новой полосой существующего шоссе через 5 лет — об этом, скорее всего, кроме как в местной архитектуре вы не узнаете.
Узнайте, какие кабели проходят по вашей земле — связь или газ могут проходить прямо по вашему участку. Если это так, придется заранее подумать о сервитуте и сразу оформить право пользования такой землей (понимая, что низкая цена участка может быть связана с регулярными визитами к вам на участок служб для устранения неполадок).
Встречается интересная практика и с шумовой зоной: два участка могут соседствовать, но на одном будут действовать существенные ограничения на строительство, а на другом — нет.
Важно помнить, что часто землю ИЖС пытаются использовать для промышленных объектов. Это запрещено (нецелевое использование), поэтому при появлении на ИЖС условного шиномонтажа или мебельной фабрики смело обращайтесь в прокуратуру и в судебном порядке требуйте компенсацию.

Отдельно Мария Архипова просить насторожиться, если на предложенный участок выставлена низкая цена, но участок и район при этом кажутся идеальными.

Если хотят изъять участок.

Схожая история была с владельцами домов в СНТ для строительства ЦКАД. Проблема достигла таких масштабов, что практически никого не выселили, переделав все планы строительства, а всё-таки подлежащие сносу дома получили значительные компенсации.

В случае с покупкой участка в СНТ можно подстраховаться, оформив земли общего пользования и поставив их на кадастровый учет. Здесь придется заручиться поддержкой председателя, который не будет препятствовать в оформлении в собственность ЗОП и спокойно воспримет желание членов СНТ увеличить свои участки за счет ЗОП.

Читайте также: