Как привязать дом к земельному участку
Обновлено: 07.07.2024
Являетесь владельцем гаража, коттеджа, других видов построек? Сегодня очень важно, чтобы такое имущество было привязано в реестре недвижимости к участку земли. У привязанных построек имеются координаты, по которым их можно найти на местности.
Зачем осуществляется привязка недвижимого имущества к земле?
Важно отметить, что собственники сооружений и зданий наделяются преимущественными правами на аренду земельных наделов или их приобретение. Для подтверждения данных прав нужна именно привязка. Ведь положениями Гражданского кодекса подтверждено, что при продаже построек и других видов недвижимого имущества, покупатель приобретает права как на строения, так и на ту землю, на которой они расположены. Как объясняют в Росреестре, при сделке купли-продажи гаража, дома, прочего капитального недвижимого имущества, в договор должно входить описание не только зданий, но и участков земли, на которых они стоят. Очевидно, что привязывать постройку к участку нужно, чтобы в будущем ее можно продавать, дарить, отчуждать, то есть, беспрепятственно распоряжаться, совершая различные юридические операции.
У кого есть такие полномочия?
Внесение координат строения в Единый государственный реестр недвижимости осуществляется на основании технического плана, который готовит кадастровый инженер. Подать соответствующее заявление имеет только собственник строения или официальный представитель по нотариальной доверенности.
Как разобраться, что к участку объект еще не привязан?
Первый способ: обратиться к Публичной кадастровой карте. Необходимо в строке поиска ввести кадастровый номер своего земельного участка и посмотреть, есть ли на нем строения.
Публичная кадастровая карта отображает только земельные участки, которые внесены в базу единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) с определенными границами. Чтобы дом появился на карте, нужно обязательно подготовить технический план. Вместе с экспертами Федеральной кадастровой палаты Росреестра рассказываем, как это сделать.
Что такое кадастровая карта
Узнать информацию о включении в реестр объектов можно, получив выписку. Если в выписке содержатся все сведения об объекте, кроме координат контура, это означает, что такой информации нет в ЕГРН и понадобится подготовка технического плана — документа, который составляется в отношении всех объектов недвижимости, кроме земельных участков.
Если дома нет на кадастровой карте, у собственника могут возникнуть сложности при продаже недвижимости — объект будет трудно идентифицировать, установить, что именно этот конкретный дом расположен на конкретном участке. Доказательство определенного расположения дома на местности может потребоваться при судебных спорах. Иногда отсутствие привязки к публичной кадастровой карте становится причиной отказа при подключении к коммунальным и инженерным сетям.
Для чего нужен технический план дома
Технический план требуется для постановки объекта капитального строительства на учет (или для учета изменений сведений о нем) и оформления права собственности на объект. Сам техплан как раз содержит сведения о координатах объекта на местности.
До 2013 года на все объекты недвижимости выдавались только технические паспорта. Они включали основные сведения об объекте, но без координатной привязки к местности. Сейчас одного только паспорта недостаточно для постановки объекта капитального строительства на учет — для этого нужен технический план. А сам паспорт может быть основанием для подготовки техплана и подлежит включению в состав приложения к нему.
Подготовка техплана и отметка на публичной карте
Кадастровый инженер проведет замеры объекта (вычислит площадь), определит его точные координаты с привязкой к конкретному земельному участку и затем подготовит технический план. Стоимость техплана варьируется и зависит от нескольких факторов: объема и срочности работ, месторасположения объекта и так далее. По оценкам экспертов, стоимость технического плана для дома площадью 100 кв. м в среднем начинается от 15 тыс. руб.
Готовый документ предоставляется в Росреестр в электронном виде или через МФЦ (по месту нахождения объекта). Данные внесут в реестр недвижимости, и дом появится на публичной кадастровой карте через пять рабочих дней после подачи заявления в офисах Кадастровой палаты. Если заявление подавалось в МФЦ, срок ожидания составит до семи рабочих дней.
Иногда жилые дома не отображаются на публичной кадастровой карте. Многие так и живут с этим, особо не заморачиваясь. Однако вот вам 3 причины, зачем надо обязательно привязать свой дом к земельному участку.
№ 1. Кадастровая стоимость
Привязывают дом к участку для того, чтобы определить правильную кадастровую стоимость. От нее зависит размер имущественного налога. Например, если жилой дом находится на землях садоводства, его кадастровая стоимость будет на порядок ниже, чем у аналогичного дома, но расположенного на землях ИЖС.
Кадастровую стоимость недвижимости определяют во время кадастровой переоценки, которая проводит раз в три года или реже. Ее проводят на основании методички, утвержденной Минэкономразвития.
№ 2. Преимущественное право выкупа и аренды
Те, у кого участок в аренде, а дом в собственности, обладают преимущественным правом выкупа или пролонгации аренды такой земли. Но как подтвердить это право, если дом не привязан к участку? Росреестр может внести изменения в базу только на основании документов, а в документах участка нет.
Если дом расположен на неоформленном участке, то надо привязать его к участку, а потом уже подавать заявление на аренду или выкуп этой земли.
№ 3. Продажа недвижимости
Если дом не привязан к участку, продать недвижимость будет сложнее. Сейчас подавляющее большинство покупателей — ипотечники, а одно из требований банков — технический план на дом и привязка дома к участку. Банки хотят удостовериться, что участок и дом — единый объект недвижимости, потому что залог возникает на оба объекта сразу.
Как определить, привязан дом к участку или нет
Чтобы посмотреть привязку дома к участку, откройте публичную кадастровую карту. Затем найдите свой земельный участок и посмотрите, отображается ли на нем дом. Обычно контур дома выделен розовым цветом, а при нажатии на строение открывается информация по объекту — площадь, назначение и прочее. Если на участке не указан контур дома, значит, дом и участок друг к другу не привязаны.
Как привязать дом к участку
Шаг 1. Обратиться к кадастровому инженеру. Кадастровый инженер вместе с геодезистом проведет обмер дома и определит его точные координаты. Затем инженер составит технический и межевой план, в который внесен кадастровый номер участка. Таким образом, будет зафиксирована связь между участком и домом.
Если у участка не установлены границы, то кадастровый инженер и геодезист их устанавливают во время обмера недвижимости. Затем эти границы надо под подпись согласовать с собственниками соседних участков. Если земля находится в СНТ, то еще получит подпись и его председателя.
Шаг 2. Подать заявление через МФЦ. Когда все документы будут готовы, их подают в МФЦ. Заявление об учете изменений объекта недвижимости можно заполнить прямо на месте. В течение одной-двух недель в Росреестр внесут изменения.
Если все понятно, ставьте лайк. Если остались вопросы, задавайте в комментариях.
В выданной нам выписке из ЕГРН указано, что наш объект недвижимости (часть индивидуального жилого дома, находящегося у нас в собственности) привязан к земельному участку, не имеющему уточненных границ, на праве постоянного (бессрочного) пользования. Что такое привязка объекта недвижимости к земельному участку, нужна ли она, для чего? Можно ли привязать объект недвижимости к земельному участку без нашего заявления, на основании какого закона?
Привязка предполагает определение координат объекта недвижимого имущества (строения, здания, сооружения) на местности. Согласно ст. 552 Гражданского кодекса РФ при продаже здания или сооружения (объекта капитального строительства (ОКС)) покупателю передаются права не только на строение, но и на земельный участок. Соответственно, договор купли-продажи должен содержать информацию, о каком конкретном объекте недвижимого имущества и каком земельном участке идет речь. Таким образом, привязка строения к земельному участку необходима, в частности, для того, чтобы постройкой можно было свободно распоряжаться.
В случае если объект не привязан к земельному участку, это может повлиять на определение кадастровой стоимости ОКС при проведении очередной кадастровой оценки. Согласно Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226, одним из основных критериев для определения кадастровой стоимости объекта капитального строительства является вид разрешенного использования земельного участка, на котором находится ОКС.
1) через выполнение кадастровых работ, получение разрешения на строительство и дальнейшую подготовку проектной документации;
2) через подачу декларации с описанием характеристик объекта.
Технический план объекта недвижимости – это не прежний кадастровый паспорт. В техплане делается привязка объекта (определение координат его поворотных точек) к тому участку, где этот объект (здание или сооружение) находится, или привязка помещения к плану того этажа, на котором расположено это помещение. Сведения технического плана, таким образом, позволяют определить однозначное местоположение описанного в нем объекта.
До конца 2016 года технические планы были различны для разных видов объектов недвижимости – жилых и нежилых зданий, различных помещений, квартир и комнат, линейных, жилых и нежилых, а также коммерческих сооружений или объектов незавершенного строительства, но с 1 января 2017 г. они готовятся по единой форме.
Таким образом, наличие привязанного объекта недвижимости не влечет никаких дополнительных рисков для собственника.
Читайте также: