Какие факторы влияют на размеры и границы административного участка в сельской местности

Обновлено: 04.07.2024

Каждый владелец земельного участка, при желании что-то изменить: разделить, объединить или перераспределить свой участок, должен понимать, что существует такое понятие как предельные минимальные и максимальные размеры земельного участка. Расскажем, что они значат и как из изменить.

Для каждого региона, района установлены свои размеры. Определены они правилами землепользования и застройки (Даее – ПЗЗ). Для каждого вида разрешенного использования установлены свои определенные размеры.

Разберем на примере земельного участка для индивидуальной жилой застройки, находящегося в городе Оренбург. ПЗЗ утверждены Решением Оренбургского городского Совета от 25.12.2012 № 557.

Минимальный размер участка 200 кв.м., максимальный 1500 кв.м.

Что это значит?

Если Вы образуете новый участок, то его площадь должна быть в данных установленных пределах.

Если Вам необходимо разделить уже имеющийся у вас участок и его размер больше 400 кв.м. – то проблем нет, делите участок, но главное так, чтобы размер каждого из образуемых участков был равен или превышал 200 кв.м..Однако, если участок размером, например, 300 кв.м., то разделить его у вас не получится, так как один или оба из участков будет меньше предельно минимального размера.

Такой же принцип действует и с объединением. Если у вас два или более смежных участков, и вы хотите объединить их, то новый земельный участок не может превышать 1500 кв.м.

Также отметим, что встречаются случаи, когда минимальные и максимальные размеры не установлены. Или у подходящего для вашего земельного участка другого разрешенного использования предельный размеры отличаются, то тогда для начала вы можете изменить разрешенное использование, а потом преобразовывать участок.

Кроме этого, статьями 38,40 Земельного кодекса регламентирована возможность отклонения от предельных размеров, путем внесения изменения в ПЗЗ через публичные слушания.

Пресс-центр

Публикации о Росреестре

Уточнение границ земельных участков: обязанность или осознанная необходимость?

На сегодняшний день подавляющее большинство населения сельской местности проживает в домах усадебного типа либо в жилых домах, предназначенных для проживания нескольких семей. И в первом и во втором случаях придомовая территория используется собственниками для подсобного хозяйства: возведения хозяйственных построек, содержания домашних животных, выращивания овощей. Как правило, возникновение прав у таких граждан на земельные участки происходило в начале 90-х годов, посредством выдачи свидетельств на право на землю, в которых содержался схематический чертеж границ земельного участка. Позднее до конца октября 2001г. выделение земельных участков для ведения подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства осуществляли администрации соответствующих поселений. Такие земельные участки отнесены законом к ранее учтенным, а права на них являются ранее возникшими.

Другими словами, для собственников таких земельных участков не установлена обязанность проведения межевания и внесения таких сведений в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) до какой-либо определенной даты. Однако справедливости ради стоит отметить, что тема установления границ используемых участков заслуживает сегодня должного внимания и вот почему.

Первая причина, это, конечно же, несовершенство проведённых измерений, выполненных в отношении земельного участка. В самом начале земельной реформы основными измерительными устройствами на местности были сажень и рулетка, позднее - теодолит. Не случайно у многих сельчан в документах на право собственности участка содержится условное описание границ участка без детальной привязки к местности. И такое отсутствие точно определенных границ является одной из основных причин большинства конфликтов между владельцами смежных участков. Обозначить границы участка по силам лишь современным методам измерений: с помощью спутниковой навигации или аэрокосмической съемки. Современная техника позволяет определять местоположение на местности с точностью до сантиметра!

Вторым действенным аргументом в пользу установления границ на местности может служить и тот факт, что в реальности площадь участка может оказаться больше или меньше площади, указанной в свидетельстве на землю, а размер земельного налога, как известно зависит, в том числе и от размера участка. И если в первом случае заинтересованным лицом является муниципальное образование, в границах которого расположен участок, то во втором случае интерес по проведению межевания возникает у землепользователя (землевладельца).

Кроме того, использование земельной площади, выходящей за границы участка, образует состав административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.1 Кодекса об административных правонарушениях РФ, санкция которой для физических лиц предусматривает уплату штрафа от 5 до 10 тысяч рублей, а если кадастровая стоимость захваченного участка определена, то размер штрафа уже составляет от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 5 тысяч рублей.

И последнее, на что хотелось бы обратить внимание, это то, что при совершении сделки по продаже жилого дома с земельным участком, продавец рискует столкнуться с проблемой, когда покупатель или кредитная организация, предоставляющая денежные средства на приобретение недвижимости захотят увидеть реальные границы участка на местности.

Возникает вполне резонный вопрос, а как узнать, имеет ли участок границы на местности? Вариант первый: по кадастровому номеру участка на публичной кадастровой карте. Ссылка на нее есть на главной странице официального сайта Росреестра - pkk5.rosreestr.ru. Если там обозначены границы вашего земельного участка, это значит, что они установлены, и межевания не требуется. Еще один вариант - запросить выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. Если границы установлены, то она будет содержать план земельного участка. Если же их нет, то в выписке в графе "Особые отметки" будет указано: "Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства".

Итак, если границы участка на местности не установлены, а у титульного владельца появилось твердое намерение их уточнить, рекомендуется придерживаться следующего алгоритма действий.

Уточнение границ земельного участка осуществляется посредством проведения кадастровых работ лицом, имеющим на это право - кадастровым инженером. При заключении договора подряда на проведение кадастровых работ с данным специалистом, необходимо обращать внимание на действительность его квалификационного аттестата и на то, что кадастровый инженер является членом саморегулируемой организации.

Под рукой должен быть документ о правах на участок: свидетельство о праве собственности на земельный участок. Также это могут быть постановление администрации о предоставлении земельного участка, нотариальное свидетельство о праве на наследство, решение суда, договор купли-продажи, мены, дарения и прочее. Не забудьте про документ, удостоверяющий личность - паспорт, а в необходимых случаях позаботьтесь о доверенности на представителя (если от вашего имени будет действовать представитель).

Кадастровые работы по уточнению границ выполняются кадастровым инженером и включают в себя обычно следующий комплекс работ:

- сбор и изучение сведений о земельном участке, предоставленных вами документов на землю, имеющихся геодезических данных по участку, а также адресов соседних (смежных с вашим) земельных участков;

- подготовку межевого плана, который должен соответствовать заданию на межевание;

- обязательное уведомление соседей по участку (то есть лиц, права которых могут быть затронуты межеванием);

- выезд на место и определение границ участка на местности. Как правило, границы участка определяются по фактическому пользованию либо со слов собственника. При этом обязательно должен быть получен акт согласования границ участка с соседями;

- геодезическую съемку участка и определение координат межевых знаков;

- точное определение площади земельного участка;

- чертеж земельного участка со всеми его границами.

Межевой план подготавливается в форме электронного документа и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план.

Заявление и необходимые документы можно представить в Управление Росреестра по Ульяновской области одним из следующих способов:

- через центры по предоставлению государственных и муниципальных услуг (МФЦ) (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра);

- почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;

- в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

И в заключении хотелось бы сказать, что срок осуществления учетных действий не должен превышать 5 рабочих дней со дня приема Управлением Росреестра по Ульяновской области заявления и необходимых документов, а проведенный кадастровый учет удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Начальник Межмуниципального отдела

по Радищевскому, Старокулаткинскому и Павловскому районам

Управления Росреестра по Ульяновской области

Ю.А. Сальников

1. Границы муниципальных образований устанавливаются и изменяются в соответствии со следующими требованиями:

1) территория субъекта Российской Федерации разграничивается между поселениями, муниципальными и городскими округами. Территории с низкой плотностью сельского населения, за исключением территорий, указанных в пункте 3 настоящей части, могут не включаться в состав территорий поселений;

2) территории всех поселений, а также возникающие на территориях с низкой плотностью сельского населения и (или) на территориях упраздняемых поселений межселенные территории входят в состав муниципальных районов;

3) территорию поселения составляют исторически сложившиеся земли населенных пунктов, прилегающие к ним земли общего пользования, территории традиционного природопользования населения соответствующего поселения, земли рекреационного назначения, земли для развития поселения;

3.1) территорию городского округа составляют земли населенных пунктов, прилегающие к ним земли общего пользования, земли рекреационного назначения, земли для развития городского округа;

3.2) территорию муниципального округа составляют земли населенных пунктов, прилегающие к ним земли общего пользования, территории традиционного природопользования населения соответствующего муниципального округа, а также земли рекреационного назначения;

3.3) в состав территории городского округа входят один или несколько городов и (или) иных городских населенных пунктов, не являющихся муниципальными образованиями, в которых проживает не менее двух третей населения городского округа, при этом в состав территории городского округа также могут входить территории сельских населенных пунктов, не являющихся муниципальными образованиями, и территории, предназначенные для развития социальной, транспортной и иной инфраструктуры городского округа, размер которых не может превышать в два и более раза площадь территорий городов и (или) иных городских населенных пунктов, входящих в состав городского округа. На территории городского округа плотность населения должна в пять и более раз превышать среднюю плотность населения в Российской Федерации;

3.4) в состав территории муниципального округа входят несколько объединенных общей территорией населенных пунктов. Указанное требование в соответствии с законами субъектов Российской Федерации может не применяться на территориях с низкой плотностью сельского населения, а также в отдаленных и труднодоступных местностях;

4) в состав территории поселения входят земли независимо от форм собственности и целевого назначения;

5) в состав территории городского поселения могут входить один город или один поселок, а также в соответствии с генеральным планом городского поселения территории, предназначенные для развития его социальной, транспортной и иной инфраструктуры (включая территории поселков и сельских населенных пунктов, не являющихся муниципальными образованиями);

6) в состав территории сельского поселения могут входить, как правило, один сельский населенный пункт или поселок с численностью населения более 1000 человек (для территории с высокой плотностью сельского населения - более 3000 человек) и (или) объединенные общей территорией несколько сельских населенных пунктов с численностью населения менее 1000 человек каждый (для территории с высокой плотностью сельского населения - менее 3000 человек каждый);

6.1) законы субъектов Российской Федерации, устанавливающие и изменяющие границы поселений, муниципальных округов, городских округов, должны содержать перечень населенных пунктов, входящих в состав территорий этих поселений, муниципальных округов, городских округов;

7) сельский населенный пункт с численностью населения менее 1000 человек, как правило, входит в состав сельского поселения;

8) в соответствии с законами субъекта Российской Федерации статусом сельского поселения с учетом плотности сельского населения субъекта Российской Федерации и доступности территории поселения может наделяться сельский населенный пункт с численностью населения менее 1000 человек;

9) утратил силу. - Федеральный закон от 25.12.2008 N 281-ФЗ;

10) административным центром муниципального района или муниципального округа может считаться город или поселок, расположенные на территории городского округа, имеющего с таким муниципальным районом или муниципальным округом общую границу;

11) границы сельского поселения, в состав которого входят два и более населенных пункта, как правило, устанавливаются с учетом пешеходной доступности до его административного центра и обратно в течение рабочего дня для жителей всех населенных пунктов, входящих в его состав, а границы муниципального округа, городского округа, муниципального района - с учетом транспортной доступности до их административных центров и обратно в течение рабочего дня для жителей всех населенных пунктов (поселений), входящих в их состав. Указанные требования в соответствии с законами субъектов Российской Федерации могут не применяться на территориях с низкой плотностью сельского населения, а также в отдаленных и труднодоступных местностях;

12) территория населенного пункта должна полностью входить в состав территории поселения, муниципального округа, городского округа;

13) территория муниципального образования не может входить в состав территории другого муниципального образования, за исключением случаев вхождения поселений и внутригородских районов в состав соответственно муниципальных районов и городских округов с внутригородским делением;

14) территории муниципального округа, городского округа не входят в состав территории муниципального района;

15) границы муниципального района устанавливаются с учетом необходимости создания условий для решения вопросов местного значения межпоселенческого характера органами местного самоуправления муниципального района, а также для осуществления на всей территории муниципального района отдельных государственных полномочий, переданных указанным органам федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации;

15.1) границы городского округа устанавливаются с учетом необходимости создания условий для развития его социальной, транспортной и иной инфраструктуры, обеспечения органами местного самоуправления городского округа единства городского хозяйства, а также для осуществления на всей территории городского округа отдельных государственных полномочий, переданных указанным органам федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации;

16) территории поселения, внутригородского района должны полностью входить в состав соответственно территорий муниципального района, городского округа с внутригородским делением.

1.1. Разделение населенных пунктов, влекущее несоответствие границ и (или) статуса муниципальных образований, существующих на день такого разделения, положениям настоящей статьи, должно осуществляться одновременно с изменением границ и (или) преобразованием таких муниципальных образований в соответствии с положениями части 1 настоящей статьи.

2. Наделение городского поселения статусом городского округа осуществляется законом субъекта Российской Федерации при наличии сложившейся социальной, транспортной и иной инфраструктуры, необходимой для самостоятельного решения органами местного самоуправления городского поселения установленных статьей 16 настоящего Федерального закона вопросов местного значения городского округа и осуществления отдельных государственных полномочий, переданных указанным органам федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, а также при наличии сложившейся социальной, транспортной и иной инфраструктуры, необходимой для самостоятельного решения органами местного самоуправления прилегающего (прилегающих) муниципального района (муниципальных районов) установленных статьей 15 настоящего Федерального закона вопросов местного значения муниципального района и осуществления ими отдельных государственных полномочий, переданных указанным органам федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

При наделении городского поселения статусом городского округа учитываются перспективы развития городского поселения, подтвержденные генеральным планом данного городского поселения.

Абзац утратил силу с 1 января 2010 года. - Федеральный закон от 27.12.2009 N 365-ФЗ.

3. К территориям с низкой плотностью сельского населения относятся территории субъектов Российской Федерации, отдельных муниципальных районов в субъектах Российской Федерации, плотность сельского населения в которых более чем в три раза ниже средней плотности сельского населения в Российской Федерации. Перечень субъектов Российской Федерации, отдельных муниципальных районов в субъектах Российской Федерации, территории которых относятся к территориям с низкой плотностью сельского населения, утверждается Правительством Российской Федерации, в том числе по представлению органов государственной власти субъектов Российской Федерации, и может изменяться не чаще одного раза в пять лет.

4. К территориям с высокой плотностью сельского населения относятся территории субъектов Российской Федерации, отдельных муниципальных районов в субъектах Российской Федерации, плотность сельского населения в которых более чем в три раза выше средней плотности сельского населения в Российской Федерации. Перечень субъектов Российской Федерации, отдельных муниципальных районов в субъектах Российской Федерации, территории которых относятся к территориям с высокой плотностью сельского населения, утверждается Правительством Российской Федерации, в том числе по представлению органов государственной власти субъектов Российской Федерации, и может изменяться не чаще одного раза в пять лет.

5. Сроки, установленные частями 3 и 4 настоящей статьи, не применяются в случае отнесения территории нового субъекта Российской Федерации, образованного в составе Российской Федерации, отдельных муниципальных районов в таком субъекте Российской Федерации к территориям с низкой плотностью сельского населения или территориям с высокой плотностью сельского населения.

1. Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

2. Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Границы городских, сельских населенных пунктов не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам.

Комментарии к ст. 83 ЗК РФ

1. Комментируемая статья открывает гл. XV Земельного кодекса, посвященную землям населенных пунктов. В настоящее время земли этой категории занимают относительно небольшую часть территории страны. По данным Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, общая площадь земель населенных пунктов составляет около 1,1% площади всех земель Российской Федерации (или около 19,1 млн. га) . При этом земли названной категории играют важную роль в социально-экономическом развитии государства. Для земель населенных пунктов характерны высокий уровень антропогенного воздействия, интенсивность использования, сочетание различных видов функционального назначения земель и земельных участков (см. комментарий к ст. 85). С перечисленными факторами связан ряд специфических, присущих исключительно землям данной категории проблем, отсутствие адекватного решения которых, в первую очередь правовыми и градостроительными средствами, способно привести к существенному ухудшению качества жизни людей.

Подр. см., напр.: Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2004 году. М., 2005.

Увеличение численности и плотности населения, размещение на ограниченной территории объектов промышленной, жилой, общественно-деловой и иной застройки, увеличение количества транспорта (главным образом, автомобильного) не могут не вызывать конфликта различных по своей природе интересов (экономических, экологических, социальных, эстетических), что предполагает необходимость их гармоничного сочетания, следовательно, требует установления особых правил организации использования земельных ресурсов. В этом контексте нормы земельного законодательства, посвященные использованию и охране земель населенных пунктов, тесно взаимосвязаны с законодательством о градостроительной деятельности. По этой причине анализ правового режима земель населенных пунктов, основы которого заложены в Земельном кодексе, невозможен без учета норм градостроительного законодательства, конкретизирующих общие положения ЗК РФ, в том числе применительно к вопросам использования земель населенных пунктов.

Статья 83 ЗК РФ содержит определение, позволяющее выделить базовые критерии, в соответствии с которыми объекты земельных отношений (земли и земельные участки) могут быть отнесены к категории земель населенных пунктов. Указанные критерии затрагивают не только существо целевого назначения земель данной категории, но и его формально-юридическую составляющую, характеризуя тем самым как основные параметры правового режима земель населенных пунктов, так и порядок его установления.

Как следует из п. 1 ст. 83 Кодекса, земли и (или) земельные участки могут быть отнесены к землям рассматриваемой категории при наличии соответствующего фактического использования. Статья 83 непосредственно называет два вида такого использования - застройка и развитие населенных пунктов. В то же время фактическое использование само по себе не может служить основанием для отнесения объектов земельных отношений к той или иной категории земель. По смыслу ч. 3 ст. 36 Конституции РФ, подп. 8, 10 п. 1 ст. 1 ЗК РФ правовой режим земель и земельных участков устанавливается исходя из их целевого назначения, с учетом природных, социальных, экономических и иных факторов. Иными словами, отнесение земель или земельных участков к землям определенной категории возможно при условии определения для них в предусмотренном законом порядке соответствующего целевого назначения. Применительно к землям населенных пунктов такой порядок заключается в установлении или изменении границ населенных пунктов, включении земельных участков в границы населенных пунктов (см. комментарий к ст. 84). Тем самым фактическое использование земельных участков должно следовать за юридическим оформлением их статуса и соответствовать категории земель. В противном случае правообладатель может быть привлечен к ответственности за использование земель не по целевому назначению (ст. 8.8 КоАП РФ).

В свою очередь, застройка и развитие, названные в п. 1 комментируемой статьи как основные цели использования земель населенных пунктов, дают лишь общее представление о назначении земель данной категории. Так, строительство (застройка) служит далеко не единственным видом землепользования в населенных пунктах. В границах населенных пунктов находятся территории, которые не подлежат застройке или застройка которых имеет факультативное значение: рекреационные зоны, зоны сельскохозяйственного использования, зоны особо охраняемых территорий, - что также отвечает целям развития населенного пункта. Вместе с тем содержание понятия "развитие", охватывающее разноплановые процессы и явления, ни в Земельном кодексе, ни в иных федеральных законах не раскрывается. Как видно из ст. 85 ЗК РФ, категория земель населенных пунктов является универсальной. Практически все виды землепользования, осуществляемые на землях других категорий, возможны в населенных пунктах.

Таким образом, решающее значение для отнесения земель и земельных участков к землям населенных пунктов приобретает формальный порядок установления соответствующего целевого назначения. Следует отметить, что п. 1 ст. 83 ЗК РФ (в ред., действовавшей до 1 января 2007 г.), наряду с целевым назначением, прямо предусматривал необходимость отграничения земель и земельных участков от земель иных категорий границами (чертой) населенных пунктов.

Выделение земель населенных пунктов в самостоятельную категорию традиционно для отечественного земельного права. Однако в отличие от ранее действовавшего законодательства ЗК РФ не дифференцирует правовой режим земель рассматриваемой категории для городов, поселков городского типа, сельских населенных пунктов. В настоящее время федеральное законодательство не содержит и четкой классификации населенных пунктов, хотя ЗК РФ различает городские и сельские населенные пункты, устанавливает специальные правила в отношении пригородных зон городов (см. комментарий к ст. 86).

Раздел IV Земельного кодекса РСФСР от 25 апреля 1991 г. // Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. 1991. N 22. Ст. 768; раздел III Земельного кодекса РСФСР от 1 июля 1970 г. // Ведомости ВС РСФСР. 1970. N 28. Ст. 581; раздел I части второй Земельного кодекса РСФСР от 30 октября 1922 г. // СУ РСФСР. 1922. N 68. Ст. 901.

Отсутствие четкой классификации населенных пунктов порождает вполне конкретные проблемы при определении параметров использования их земель. Так, исходя из ст. ст. 2, 11 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к сельским населенным пунктам, наряду с селами, станицами, деревнями, хуторами, кишлаками, аулами и пр., относятся поселки. Согласно другому положению ст. 2 названного Федерального закона, поселки могут составлять основу городских поселений. В последнем случае поселки, очевидно, не должны рассматриваться в качестве сельских населенных пунктов. В то же время критерии отнесения населенных пунктов одного типа к городским или сельским не определены.

СЗ РФ. 2003. N 40. Ст. 3822.

Терминологические расхождения между земельным, градостроительным законодательством, с одной стороны, и законодательством о местном самоуправлении - с другой, возникли с принятием Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации". В последнем "поселение" понимается исключительно как муниципальное образование, в границах которого могут находиться один или несколько населенных пунктов, территории между ними, включая земли разных категорий. Между тем в прежней редакции Земельного кодекса, как и в Градостроительном кодексе 1998 г. , понятие "поселение" употреблялось в значении "населенный пункт". Категория земель населенных пунктов носила наименование "земли поселений".

СЗ РФ. 1998. N 19. Ст. 2069. Утратил силу с 1 июля 2006 г.

Расхождения в терминологии в некоторой степени были устранены Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" . Однако полностью решить все возникшие в результате их появления проблемы тем самым не удалось.

СЗ РФ. 2006. N 52 (ч. I). Ст. 5498.

Иллюстрацией могут служить вопросы, возникающие при применении Строительных норм и правил "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. СНиП 2.07.01-89" (утв. Постановлением Госстроя СССР от 16 мая 1989 г. N 78) , сохраняющих свое действие в силу ст. ст. 6, 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" . Согласно п. 2.17 Правил на территории сельских поселений допускается строительство жилых зданий высотой до четырех этажей. Ограничение, учитывая нормы Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ, должно распространяться на все населенные пункты, расположенные в границах сельского поселения, в том числе на поселки. В отношении же поселков, а также иных сельских населенных пунктов, находящихся в пределах городских поселений, указанное правило формально не должно применяться, что создает противоречия в правовом режиме использования территорий населенных пунктов одного типа.

М.: Госстрой России, ГУП ЦПП, 1994.

СЗ РФ. 2005. N 1. Ч. I. Ст. 17.

Разрешить данное противоречие возможно только посредством толкования положений различных нормативных актов земельного и градостроительного законодательства, законодательства о местном самоуправлении, что само по себе нельзя признать удовлетворительным с позиции ясности и недвусмысленности нормативной базы.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ термин "поселение" в значении муниципального образования употребляется в целях указанного Федерального закона, а именно при определении общих правовых, территориальных, организационных и экономических принципов организации местного самоуправления. Следовательно, положения ранее принятых правовых актов, рассматривающих поселение в качестве населенного пункта, распространяются исключительно на населенные пункты, независимо от статуса муниципального образования, в границах которого они находятся.

Тем самым требования к предельной этажности зданий должны применяться с учетом содержания преамбулы СНиП 2.07.01-89, согласно которой поселки городского типа (городские, рабочие, курортные) следует проектировать по нормам, установленным для малых городов с такой же расчетной численностью населения. Поселки при находящихся вне городов предприятиях и объектах, не имеющие статуса поселков городского типа, следует проектировать по ведомственным нормативным документам, а при их отсутствии - по нормам, установленным для сельских населенных пунктов, независимо от статуса муниципального образования.

Возвращаясь к критериям отнесения земель и (или) земельных участков к категории земель населенных пунктов, необходимо обратить внимание на следующее. Если, как уже отмечалось, в прежней редакции п. 1 ст. 83 ЗК РФ отнесение земель и земельных участков к землям данной категории было возможно при наличии определенного целевого назначения и нахождении в границах (черте) населенного пункта, действующая редакция ст. 83 единства подобных критериев не предусматривает.

Подобный подход создает юридические предпосылки для отнесения земельных участков к землям названной категории при отсутствии утвержденных в установленном порядке границ населенных пунктов. В частности, в тех случаях, когда границы определены по фактической застройке (например, при инвентаризации земель), а также при переводе земельных участков из состава земель других категорий путем включения в границы населенного пункта без выполнения необходимых землеустроительных действий и правовых процедур по изменению границ .

Статья 4.1 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации".

До утверждения генеральных планов городских округов, генеральных планов поселений, схем территориального планирования муниципальных районов, но не позднее 1 января 2010 г. включение земельных участков в границы населенных пунктов (исключение их из границ населенных пунктов) осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Федерации. При этом принимается решение о включении земельного участка в границы населенного пункта (либо об исключении из границ населенного пункта), но не об установлении или изменении этих границ (ч. 18 ст. 4.1 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации").

2. Пункт 2 ст. 83 посвящен основной функции границ населенных пунктов и требованиям к их установлению. Строго говоря, данные требования следовало бы включить в другую статью Кодекса (ст. 84), регламентирующую порядок установления и изменения таких границ. Однако их сохранение в ст. 83 свидетельствует об определяющем значении границ населенных пунктов для отнесения земель и земельных участков к землям рассматриваемой категории. Согласно п. 2 ст. 83 ЗК РФ границы населенных пунктов отделяют земли указанной категории от земель и земельных участков иных категорий. В прежней редакции Кодекса границы населенных пунктов обозначались термином "черта поселения".

Обращает внимание двойственный статус границ населенных пунктов. С одной стороны, о чем упоминалось выше, границы населенных пунктов разграничивают земли данной категории и земли иных категорий, с другой - определяют границы административно-территориальных единиц.

Согласно Общероссийскому классификатору объектов административно-территориального деления ОК 019-95 (утв. Постановлением Госстандарта России от 31 июля 1995 г. N 413), к числу административно-территориальных единиц относятся города, поселки городского типа, сельские населенные пункты. Основной целью выделения административно-территориальных единиц служит организация государственного управления на определенной территории. Границы административно-территориальных единиц определяют территориальные пределы юрисдикции органов государственной власти, а в тех случаях, когда такие границы совпадают с границами муниципальных образований, - пространственные пределы полномочий органов местного самоуправления.

В этой связи в п. 2 комментируемой статьи закреплено правило о недопустимости пересечения границами населенных пунктов границ муниципальных образований. Иными словами, населенный пункт не может находиться в составе нескольких муниципальных образований одного уровня (например, нескольких поселений или муниципальных районов).

Так, признавая недействительными положения закона субъекта Федерации, устанавливающие границы муниципальных образований, Верховный Суд РФ указал, что в силу п. п. 12, 13 и 16 ч. 1 ст. 11 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ территория населенного пункта должна полностью входить в состав территории поселения. Территория поселения не может входить в состав территории другого поселения и должна полностью входить в границы муниципального района. Если территория поселения включает лишь часть территории населенного пункта, положения закона субъекта Федерации, устанавливающие границы муниципальных образований подобным образом, противоречат федеральному законодательству и нарушают права жителей поселения на местное самоуправление. Довод о том, что при картографическом описании границ территории сельского поселения произошла техническая ошибка, которая в соответствии с требованиями градостроительного и земельного законодательства может быть устранена в срок до 1 января 2007 г., признан необоснованным. Исправление допущенной при установлении границ муниципальных образований ошибки не должно зависеть от чьего-либо усмотрения и должно быть произведено именно в силу признания нормы, установившей такие границы, противоречащей федеральному закону, недействующей и не подлежащей в связи с этим применению.

Другим требованием к границам населенных пунктов является невозможность пересечения ими границ земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам. В основе данного требования находится принцип принадлежности земельного участка только к одной категории, что вытекает из подп. 8 п. 1 ст. 1, п. 2 ст. 7 ЗК РФ.

Согласно п. 1 ст. 8 Земельного кодекса, ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов либо их исключение из указанных границ является переводом земель (земельных участков) в категорию земель населенных пунктов или соответственно в земли иной категории. В свою очередь, образования земельных участков, отдельные части которых находятся в составе земель разных категорий, ЗК РФ не предусматривается. Этот же вывод следует и из п. 3 ст. 11.9 ЗК РФ, согласно которому границы земельных участков не должны пересекать границы населенных пунктов.

СЗ РФ. 2004. N 52. Ч. I. Ст. 5276.

В отличие от действующего, Земельный кодекс 1991 г. допускал нахождение земельных участков одновременно в составе земель разных категорий. Согласно ст. 64 ЗК РСФСР 1991 г. при осуществлении компактной застройки населенных пунктов в соответствии с их генеральными планами и проектами планировки и застройки земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства около дома (квартиры) могли предоставляться в меньшем размере с выделением остальной части участка за пределами жилой зоны населенного пункта. В настоящее время формирование участков подобным образом не представляется возможным.

При буквальном прочтении п. 2 ст. 83 ЗК РФ можно сделать вывод, что сформулированное в нем правило не распространяется на прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки, но не предоставленные гражданам или юридическим лицам и не отнесенные к категории земель запаса, а также на земельные участки, находящиеся в частной собственности и приобретенные по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Однако в этом случае норма п. 2 ст. 83 ЗК РФ, очевидно, должна применяться с учетом п. 3 ст. 11.9 Кодекса и подлежит расширительному толкованию, т.е. распространяется на все земельные участки.

Читайте также: