Зонирование как способ установления правового режима земель и земельных участков
Обновлено: 05.10.2024
Градостроительное зонирование определяет возможность застройки земельных участков в соответствии с утвержденным в регионе генеральным планом земельной застройки, поэтому важно понимать — в какой функциональной зоне поселения территориально находится земельный участок. О том, какие существуют виды зонирования территорий в генеральном плане, я подробно рассказываю ниже.
Содержание
Что такое зонирование территории земельного участка
Территориальные зоны — это земельные территории, объединённые возможностью застройки конкретными видами объектов. На генеральном плане такие зоны выделяют цветом, а также буквенным обозначением.
Территориальные зоны детализируют функциональные зоны, то есть устанавливают градостроительные регламенты на отдельно взятых территориях, придавая каждому земельному участку правовой режим. Функциональные зоны правового режима земельных участков не устанавливают, но влияют на него косвенно именно через территориальные зоны, устанавливаемые в соответствии с Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).
Если назначение земельного участка соответсвует перечню объектов, которые могут быть размещены в данной зоне, то собственник участка может бесплатно изменить вид разрешенного использования.
Готов бесплатно проконсультировать вас по телефону
Звонок бесплатный для всех регионов РФ
Как узнать вид зонирования земельного участка
Чтобы узнать, в какой функциональной зоне расположен земельный участок, обращаемся к карте градостроительного зонирования территории поселения. Карта градостроительного зонирования городского или сельского поселения (схема-карта функциональных зон) — это графическая часть ПЗЗ территорий поселений, в которой устанавливаются границы всех территориальных зон, включённых в генеральный план поселения.
Предлагаю сразу перейти к сокращениям, которыми обозначают зонирования территорий на генплане.
Деление земель на категории по целевому назначению — базовый принцип земельного законодательства РФ. В соответствии с ним, правовой режим участков определяется их принадлежностью к определенной категории и разрешенным использованием. В связи с этим зонирование земель и отнесение к одной из установленных Земельным кодексом РФ категорий является обязательным мероприятием.
Что такое зонирование земель
- населенных пунктов (ст. 85 Земельного кодекса РФ );
- земель транспорта, энергетики, промышленности;
- территорий специального назначения (ст. 87 ЗК).
Итак, зонирование земель — это их разделение на участки с разным целевым назначением и правовым режимом использования.
Такое разделение производится согласно планам развития территорий, главные принципы и положения которого определяет Правительство РФ. Утверждение этих планов относится к компетенции органов местного самоуправления или государственной власти. Решения, принятые ими в отношении земельного зонирования, обязательны к исполнению для всех форм собственности и других прав на наделы.
Подобные нормативные акты регламентируют порядок:
- создания основных инженерно-транспортных коммуникаций;
- плотности застройки;
- посадки зеленых насаждений;
- расположения культурных и социально-бытовых объектов обслуживания населения;
- иного использования земли.
Как производится зонирование земель населенных пунктов
Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ , зонирование — это разделение населенных пунктов и отдельных их территорий на зоны при градостроительном планировании развития. Подобное деление определяет виды градостроительного использования таких зон и устанавливает ограничения их применения.
Зонирование земель населенных пунктов производят органы местного самоуправления, курирующие разработку и реализацию правил застройки. Это относится к территориям сельских и городских населенных пунктов, прочих муниципальных образований.
Правовой режим использования установленных территориальных зон определяется градостроительным регламентом и документацией.
Зоны различного функционального назначения и ограничения их использования отражаются в генеральном плане города или других населенных пунктов (ст. 35 Градостроительного кодекса РФ). Территориальное зонирование земель фиксируется в схемах, включенных в правила застройки. Они представляют собой:
- графический материал — кодовые обозначения зон разного функционального назначения и их границы;
- текстовые материалы — градостроительные регламенты для каждой из установленных зон.
Деление населенных пунктов на территории устанавливает правила использования объектов недвижимости (земли и строений) по градостроительному регламенту, ограничения и сервитуты.
К земельным участкам и иным объектам недвижимости, расположенным в пределах территориальной зоны, в равной мере применяется правовой режим, установленный градостроительным регламентом.
Согласно ст. 54 Градостроительного кодекса, сведения о зонировании и регламентах территориальных зон должны быть включены в государственный градостроительный кадастр.
Что входит в состав земель населенных пунктов
Земли, на которых располагаются населенные пункты, занимают относительно небольшие площади, в отличие от иных категорий территорий. Однако именно на них сосредоточена основная часть населения.
В состав территорий населенных пунктов входят зоны, отнесенные к землям:
- транспортной и инженерной инфраструктуры; ;
- общественно-деловым; ; ;
- сельскохозяйственного использования;
- особо охраняемых территорий;
- специального назначения;
- расположения военных объектов.
Как устанавливаются границы территорий в населенных пунктах
Границы территориальных участков фиксируются на карте градостроительного зонирования. Они отвечают требованию принадлежности определенного земельного надела к одной территориальной зоне. Это значит, что формирование одного участка из нескольких, расположенных в разных территориях, не допускается.
Применительно к одному земельному участку территориальная зона, как правило, не устанавливается. На картах выделяются границы:
- территориальных зон;
- территорий объектов культурного наследия;
- зон с особыми условиями использования.
Как осуществляется зонирование участка
Чтобы обеспечить функциональное использование земли с учетом отнесения ее к определенной категории, необходимо осуществить зонирование территории земельного участка. Такое деление предполагает разграничение площади дачного или приусадебного надела на отдельные зоны, несущие различную функциональную нагрузку, а также спланированные связи между ними.
Хотя план зависит от приоритетов и желаний его владельца, стандартно выделяют определенный перечень подобных территорий.
Главные функциональные зоны
Обычно зонирование дачного участка предполагает выделение на территории следующих функциональных зон:
- въездной (парадной);
- жилой;
- хозяйственно-бытовых построек;
- садово-огородной;
- игровой;
- предназначенной для отдыха.
Планирование жилой зоны и территории хозяйственных построек
Определение функциональных территорий осуществляется на стадии проектирования. Площади, выделяемые под конкретные цели, выражаются в процентном отношении и строго соблюдаются.
Поскольку основной элемент участка — жилая зона, ее обычно планируют в первую очередь. В зависимости от назначения территории участка дом может находиться в разных ее частях. Например, если земля будет использоваться для выращивания овощей и фруктов, жилое строение обычно располагают около ограждения. Если же участок предназначается для создания живописных ландшафтов, жилой дом размещают в соответствии с разработанным проектом.
Зонирование участка 15 соток с домом предполагает наличие хозяйственной зоны. Как правило, она находится рядом с садового-огородной и на ней размещают:
На этой территории главный акцент делают на практичности, поэтому она оснащается мощеными дорожками и площадками.
Что такое кадастровый квартал
Чтобы наделить земельные участки характерными признаками с последующей нумерацией, на территории РФ ведется кадастровое деление на округа, районы и кварталы. Эти соподчиненные единицы обеспечивают визуализацию любого надела, сведения о котором имеются в ГКН.
Кадастровый квартал — часть района и округа, представляющая собой минимальную единицу деления. Границы квартала формируется с учетом созданных человеком искусственных объектов, а также природных особенностей местности.
У каждого кадастрового квартала есть уникальный учетный номер. Он состоит из кода кадастрового района и порядкового номера квартала, например, 16:13:141213.
В границах кадастрового квартала находятся небольшие населенные пункты, городская или поселковая застройка и иные территории.
Уникальный код земельного участка представляет собой номер кадастрового квартала и порядковый номер надела. Это позволяет идентифицировать участок в единой базе данных ЕГРН по объектам недвижимости.
Узнайте подробнее, какие территории могут входить в кадастровый квартал.
Выводы
Любые земельные участки независимо от формы собственности относятся к определенным категориям земель, установленным территориальным зонированием. Каждый надел имеет уникальный кадастровый номер, цели использования и ограничения. Их правовой режим определяется градостроительной документацией и регламентом.
2 thoughts on “Что такое зонирование земель и как оно осуществляется”
Зонирование земли – это разумная идея, но в коррумпированном государстве вроде нашего оно превращается в источник дополнительного дохода для недобросовестных чиновников, чаще всего речь идет о разрешении строительства на землях сельскохозяйственного или рекреационного назначения.
Зонирование это весьма условная процедура. Конечно, стоит придерживаться определенных норм. Но мы ежедневно наблюдаем как эти нормы нарушаются из-за расширения городов или в угоду определенным силам.
Деление поселенческой территории на зоны с определённым видом их градостроительного использования или ограничений такого использования (см. Градостроительный кодекс РФ).
Статья 1 "Градостроительного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ определяет, что градостроительное зонирование –это зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.
Территориальные зоны –это зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
Земельный кодекс Российской Федерации использует понятие зонирование территорий. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Для категории земель населенных пунктов зонированием территорий будет отнесение земельных участков к территориальным зонам в соответствии с градостроительными регламентами.
Градостроительное зонирование существует в условиях рынка недвижимости, когда у объектов недвижимости могут меняться собственники. При этом возникает объективная необходимость установить права на использование и строительное изменение объектов недвижимости таким образом, чтобы они могли сохранять силу и в случаях смены собственников. В этом состоит фундаментальный принцип, присущий всем национальным системам зонирования.
Результатом и документом градостроительного зонирования являются правила землепользования и застройки.
Статья 30 "Градостроительного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ определяет, что правила землепользования и застройки разрабатываются в целях:
- создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
- создания условий для планировки территорий муниципальных образований;
- обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
- создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
- порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;
- карту градостроительного зонирования;
- градостроительные регламенты.
Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения:
- о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;
- об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;
- о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;
- о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;
- о внесении изменений в правила землепользования и застройки;
- о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.
На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.
На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия, границы территорий исторических поселений федерального значения, границы территорий исторических поселений регионального значения. Границы указанных зон и территорий могут отображаться на отдельных картах.
В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:
Одним из неурегулированных вопросов остаётся вопрос об институте зонирования. В градостроительном кодексе ему посвящена целая глава (Глава 4, ст. ст. 30–40) [2]. Однако на сегодняшний день земельным законодательством всё ещё не разработана собственная позиция, поскольку статья 85 ЗК РФ, содержащая положения о зонировании территорий, входящих в состав земель населённых пунктов, отсылает непосредственно к градостроительным регламентам, а также к правилам землепользования и застройки.
Законопроект отдельно выделяет режим для лесного и водного фонда, особо охраняемых природных территорий [3]. Отсюда можно сделать вывод, что зонирование территорий муниципальных образований распространяется на существующие категории земель сельскохозяйственного назначения, земель населённых пунктов, земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, а также земель запаса.
Поскольку инструментарий территориального зонирования более универсален, нежели деление земель на категории, введение данного института является несомненным преимуществом для граждан и организаций: когда утверждены все планы, функциональные территориальные зоны и, соответственно, установлены виды разрешённого использования земель, нет необходимости сталкиваться с трудностями и осложнениями, возникающими при изменении категории земель и земельных участков.
Посредством зонирования (градостроительного зонирования) возможно установление различных правовых режимов для отдельных частей территории муниципального образования, в том числе на смежных участках, попадающих в различные зоны. В рамках этой территории правообладатели земельных участков (и/или иной недвижимости) получают определённый набор прав и обязанностей по разрешённому, а также условно разрешённому использованию своего земельного участка, находящегося внутри конкретной градостроительной зоны [4; 4].
Являясь одним из основных направлений современного этапа реформирования земельного законодательства, отмена деления земель по целевому назначению на категории и их замена на зоны, вызвала широкое обсуждение как в правительственных кругах, так и в научном сообществе.
Заведующий кафедрой земельного права Государственного университета по землеустройству С. А. Липски указывает на важность унификации норм земельного и градостроительного законодательства, которые касаются вопросов целевого назначения земель и вида их разрешенного использования, при этом отмечая, что именно в таком контексте необходимо оценивать Законопроект [6; 3].
Доктор юридических наук, профессор О. И. Крассов отмечает, что зонирование является дополнительным по отношению к подразделению земель на категории способом определения правового режима земель, преимущественно земель поселений [7; 513].
Владимир Александрович Буров, кандидат юридических наук, утверждает, что на данном этапе развития правовое регулирование вопроса деления земель на категории уже не отвечает реальным потребностям общества, в связи с чем предлагает либо усовершенствовать земельное и градостроительное законодательство, либо отменить институт категорирования земель, обратив внимание на зарубежный опыт [8; 34].
В частности, автор обосновывает необходимость замены указанного института на институт зонирования земель тем, что, во-первых, происходит дублирование функций по определению правового режима земель и земельных участков и, во-вторых, наличествует высокий уровень коррупциогенности административных процедур по изменению категорий земель.
Действительно, основная функция как института категорий, так и института зон, заключается в определении вида разрешённого использования — допустимого вида деятельности в пределах границ земельного участка, что следует из п. 8 ч. 1. ст. 1 ЗК РФ и из статьи 1 ГрК РФ.
Таким образом, обобщая указанное выше, можно сделать вывод, что закрепление и развитие в нормах Градостроительного кодекса РФ 2004 года института градостроительного зонирования является позитивным шагом, который отвечает потребностям современного общества и рыночной экономики, а также позволяет учитывать при застройке городов интересы как публичной власти, так и частных лиц. Внесение соответствующих изменений в Земельный кодекс, которые уже предусмотрены неоднократно упомянутым Законопроектом, позволит устранить дублирование, возникшее вследствие частичного наложения предмета регулирования института категорий и института зонирования. Несмотря на то, что деление земель на категории является одним из основополагающих принципов земельного законодательства (Ст. 1 ЗК РФ), вносимые изменения позволят создать условия для эффективного применения известного градостроительному праву института при урегулировании градостроительной деятельности на местном уровне, а также обеспечат гражданам возможность беспрепятственно изменять вид разрешённой деятельности на земельных участках.
1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 25.12.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) // СПС Консультант плюс.
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ (ред. от 25.12.2018) // СПС Консультант плюс.
Основные термины (генерируются автоматически): РФ, Российская Федерация, деление земель, земельное законодательство, институт зонирования, категория, разрешенное использование, участок, градостроительная деятельность, Земельный кодекс.
Похожие статьи
Публичные слушания по вопросу изменения вида разрешенного.
8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ о делении земель по целевому назначению, «согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями.
Вид разрешенного использования земельного участка как.
Ключевые слова: земельный участок, вид разрешенного использования, ограничение права, градостроительное законодательство.
Соответственно, российское законодательство в данной сфере предусматривает, что приобретение прав на земельные участки различными.
К вопросу о видах разрешенного использования земельного.
В статье анализируются проблемы применения земельного и градостроительного законодательства в части регулирования отношений, связанных с определением вида разрешенного использования земельного участка.
Роль органов местного самоуправления в установлении.
В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Институт документации по планировке территории линейных.
Российская Федерация, градостроительное законодательство, градостроительная деятельность, земельное законодательство, рассматриваемая
Основным источником правового регулирования является Градостроительный кодекс Российской Федерации.
Правовые проблемы земель сельскохозяйственного.
Целевое назначение различных категорий земель, поименованных в статье 7 ЗК РФ, как раз и определяет
Государственное управление в сфере использования и охраны земель осуществляется как в отношении всех категорий земель, так и в отношении каждой отдельной.
Государственное регулирование земельных отношений
Государственное регулирование земельных отношений направленно на организацию рационального использования земли и ее охрану путем установления определенных правил и норм владения, использования и распоряжения земельными ресурсами страны.
самовольная постройка, ГК РФ, земельный участок, местное.
Помимо Градостроительного кодекса Российской Федерации полномочия органов
Градостроительный кодекс Российской Федерации, каким бы он ни был, является
Основной смысл института самовольной постройки выражается в санкции за допущенные.
Одной из главных ценностей государства является — земля. Нормы, регулирующие общественные отношения управления, использования и охраны земли содержатся во множестве нормативно-правовых актов, главный из которых — Земельный Кодекс РФ.
разрешенное использование, земельный участок, вид, дом.
Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации (далее — ГрК РФ)
Согласно ст. 85 Земельного кодекса РФ, в состав земель населенных пунктов могут.
Похожие статьи
Публичные слушания по вопросу изменения вида разрешенного.
8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ о делении земель по целевому назначению, «согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями.
Вид разрешенного использования земельного участка как.
Ключевые слова: земельный участок, вид разрешенного использования, ограничение права, градостроительное законодательство.
Соответственно, российское законодательство в данной сфере предусматривает, что приобретение прав на земельные участки различными.
К вопросу о видах разрешенного использования земельного.
В статье анализируются проблемы применения земельного и градостроительного законодательства в части регулирования отношений, связанных с определением вида разрешенного использования земельного участка.
Роль органов местного самоуправления в установлении.
В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Институт документации по планировке территории линейных.
Российская Федерация, градостроительное законодательство, градостроительная деятельность, земельное законодательство, рассматриваемая
Основным источником правового регулирования является Градостроительный кодекс Российской Федерации.
Правовые проблемы земель сельскохозяйственного.
Целевое назначение различных категорий земель, поименованных в статье 7 ЗК РФ, как раз и определяет
Государственное управление в сфере использования и охраны земель осуществляется как в отношении всех категорий земель, так и в отношении каждой отдельной.
Государственное регулирование земельных отношений
Государственное регулирование земельных отношений направленно на организацию рационального использования земли и ее охрану путем установления определенных правил и норм владения, использования и распоряжения земельными ресурсами страны.
самовольная постройка, ГК РФ, земельный участок, местное.
Помимо Градостроительного кодекса Российской Федерации полномочия органов
Градостроительный кодекс Российской Федерации, каким бы он ни был, является
Основной смысл института самовольной постройки выражается в санкции за допущенные.
Одной из главных ценностей государства является — земля. Нормы, регулирующие общественные отношения управления, использования и охраны земли содержатся во множестве нормативно-правовых актов, главный из которых — Земельный Кодекс РФ.
разрешенное использование, земельный участок, вид, дом.
Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации (далее — ГрК РФ)
Согласно ст. 85 Земельного кодекса РФ, в состав земель населенных пунктов могут.
Читайте также: