Право на урожай после окончания срока аренды
Обновлено: 19.09.2024
ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 19 мая 2010 г. по делу N А63-1/2009 подтвердил, что арендатор земель сельскохозяйственного назначения, начавший сельскохозяйственные работы как законный землепользователь, вправе их завершить и получить соответствующую продукцию, являющуюся его собственностью.
ФАС отметил, что плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью. К периоду полевых сельскохозяйственных работ, в течение которого, вне зависимости от оснований прекращения договора, сроков аренды и иных условий, не допускается прекращение аренды земельного участка, должен относиться весь период времени, необходимый для полного завершения цикла сельскохозяйственных работ.
Подготовка земель к севу, вспашка, посев сельскохозяйственных культур имеют целью получение конечного результата в виде урожая, которым завершается период сельскохозяйственных работ.
Осуществлению указанных прав не может воспрепятствовать заключение собственником земли в указанный период арендного договора с другим лицом, либо изменение по инициативе арендодателя предмета аренды путем выделения и обособления земельного участка, находившегося на момент заключения арендного договора в общем с другими совладельцами земельном массиве.
Повышение квалификации по госзакупкам специально для бухгалтеров и предпринимателей, а не специалистов по госзакупкам.
Успейте записаться, пока есть места! Старт курса уже 24 февраля, программа здесь.
Истец обратился в суд, просит признать право собственности на урожай озимой пшеницы 2017 года на земельных участках с кадастровыми номерами: №, также, с учетом исковых требований об исключении из списка ответчиков З. и М. в связи с продажей доли, просит обязать ответчиков не чинить препятствий при уборке урожая на выше обозначенных земельных участках.
земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей.
Помимо прочего в повестку дня собрания входили вопросы об утверждении проекта межевания земельных участков, а также об утверждении условий договора аренды земельного участка, находящегося в общедолевой собственности.
Итогом голосования по обозначенным вопросам стали:
Согласно указанному проекту Ответчики должными были отмежевать земельный участок, который должен был находиться в собственности ряда участников долевой собственности, то есть общедолевая собственность, в определенном проектом месте. Однако, вопреки воле большинства участников долевой собственности и утвержденного проекта межевания Ответчики выделили земельные участки в счет принадлежащих им земельных долей в совершенно другом месте, при этом выделенные земельные участки являются обособленными, имеющими размеры сопоставимые размерам земельных долей, которыми Ответчики владели будучи участниками общедолевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №.
В соответствии с пп. 5 п. 2 ст. 181.2 ГК РФ в протоколе общего собрания должны быть указаны сведения о лицах, голосовавших против принятия решения и потребовавших внести запись об этом в протокол.
В соответствии с пунктом 1.2 Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения заключен сроком на 5 (пять) лет. Таким образом, срок арендного пользования истекает 22 декабря 2018 года.
Однако, впоследствии на части указанных посевов начал производить сельскохозяйственные работы Гречищев С.А.. Свои действия он мотивировал тем, что некоторые пайщики отмежевали свои земельные участки в общедолевой собственности и заключили с ним договоры аренды.
Более того, до настоящего момента в адрес ООО «Агрокомплекс «Октябрьский не поступало ни от собственников, ни от Гречищего С.А. уведомления о заключении новых договоров аренды, на земельные участки, где Общество осуществляет свою производственную деятельность.
Полагаем, что действия сособственников по передаче образованных участков с незавершенным производством урожая сельскохозяйственных культур является актом распоряжения чужим имуществом, в том числе по следующим основаниям:
Арендатор, начавший цикл сельскохозяйственных работ на находившихся в его владении на законных основаниях земельных участках, имеет право на сбор урожая на таких участках даже в случае последующего прекращения арендных отношений на момент уборки.
Исходя из специфики сельскохозяйственного производства, для получения урожая пшеницы необходимо сезонное осуществление комплекса агротехнических мероприятий и учет агрономических сроков осуществления отдельных сельскохозяйственных работ.
Рассматривая споры о принадлежности урожая между прежними и новыми арендаторами, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа (равно как и иные окружные арбитражные суды) выработал и последовательно придерживается позиции, согласно которой арендатор, начавший цикл сельскохозяйственной обработки земельных участков в период действия договора аренды (наличия титула) вправе получить его конечный результат и собрать урожай.
При этом, основным критерием по спорам о принадлежности урожая и/или его стоимости в судебной практике является правомерность владения прежним землепользователем земельным участком (наличие у него титула владения) на момент осуществления им сельскохозяйственных работ и сева культур.
В виду указанного, наличие (сохранение) арендных отношений на момент уборки урожая не является для арендатора обязательным условием для возможности завершения цикла выращивания урожая. Главное, чтобы арендатор в надлежащем порядке и при наличии правовых оснований владения участком осуществил комплекс агротехнических мероприятий и начал цикл выращивая урожая.
Получение арендаторами-ответчиками земельных участков с посевами в любом случае не свидетельствует о возникновении у них права собственности на собранный с участков урожай.
Земельные участки передавались сособственниками новым арендаторам-ответчикам для осуществления сельскохозяйственной обработки и выращивания сельскохозяйственных культур.
На момент передачи сособственниками участков на них имелось всходы озимых культур. Посев озимых колосовых культур (наличие всходов озимых в стадии кущения) при получении в аренду земельных участков должен был быть обнаружен ответчиками.
Арендаторы на момент получения участков во владение должны были убедиться в том, что они пригодны для сельскохозяйственных работ.
Однако земельные участки были приняты арендаторами-ответчиками без замечаний и возражений, надлежащих действий при обнаружении недостатков имущества, препятствующих его использованию по целевому назначению, арендаторы не предприняли, требований к арендодателям не заявляли.
Таким образом, поскольку на дату сева арендаторы-ответчики не являлись ни сособственниками, ни арендаторами спорных земельных участков, действия истца по севу культур осуществлены в период существования у него права аренды участков, арендаторы-ответчики не могли приобрести право собственности на проросшие культуры на спорных земельных участках.
В судебных заседаниях представители истца по доверенности Быкова Н.Д., Игнатенко А.В. настаивали на удовлетворении уточненных в части ответчиков исковых требований, просили обратить решение к немедленному исполнению.
Гречищев С.А. указал, что в соответствии с пунктом 5 статьи 15 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.
Ответчик считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению, так как Гречищев С.А. является новым арендатором, соответственно только ему принадлежит право работать на спорных земельных участках.
В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно ст. 261 Гражданского кодекса РФ право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.
В соответствии со ст. 136 Гражданского кодекса РФ плоды, продукция, доходы, полученные в результате использования вещи, независимо от того, кто использует такую вещь, принадлежат собственнику вещи, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, договором или не вытекает из существа отношений.
Статьей 264 Гражданского кодекса РФ установлено лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается по основаниям, предусмотренным статьей 136 данного Кодекса. В силу названной нормы поступления, полученные в результате использования имущества (плоды, продукция, доходы), принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании этого имущества. Статья 606 Гражданского кодекса определяет, что плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Таким образом, истец фактически не владеет спорными земельными участками.
По смыслу разъяснений, содержащихся в пунктах 58 и 59 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", одним из необходимых условий удовлетворения судом требования о признании права собственности является нахождение вещи во владении истца.
Поскольку истец считает себя собственником урожая сельскохозяйственных культур, которым не владеет, избранный им способ не приведет к восстановлению нарушенного права, то не имеется оснований для удовлетворения иска о признании права собственности на урожай.
Согласно технологии возделывания озимой пшеницы от существующей на 18 марта 2017 года фазы развития посевов до состояния посевов на дату подачи иска, Гречищевым С.А. был проведен комплекс сельскохозяйственных работ и агротехнических мероприятий, в том числе:
- внесение минеральных удобрений;
- обработка растений фунгицидами (против болезней растений);
- обработка растений гербицидами (против сорной растительности); обработка растений инсектицидами (против вредителей);
- внесение минеральных удобрений и микроудобрений.
Указанные работы были проведены исключительно силами и средствами КФХ Гречищевым С.А.
Таким образом, именно хозяйственная деятельность главы КФХ Гречищева С.А. позволяет говорить о наличии на земельных участках с кадастровыми номерами № урожая.
Гречищев С.А., представитель ответчиков просили отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Ответчик – Чекмарев Д.Ю., в судебное заседание не явился, уведомлен.
Ответчик – Чекмарева Л.В., в судебное заседание не явилась, уведомлена.
Ответчик – Дергачева Н.И., в судебное заседание не явилась, уведомлена.
Ответчик – Сенюта Ж.А., в судебное заседание не явилась, уведомлена.
Представитель ответчика Сенюта Ж.А., Широких А.В., действующий по доверенности от № от 09.12.2016г., в судебное заседание явился, личность установлена согласно предоставленного паспорта.
Ответчик – Казак О.А., в судебное заседание не явилась, уведомлена.
Представитель ответчика Казак О.А., Широких А.В., действующий по доверенности от № от 09.12.2016г., в судебное заседание явился, личность установлена согласно предоставленного паспорта.
Ответчик – Литовка Р.П., в судебное заседание не явилась, уведомлена.
Представитель ответчика Литовка Р.П., Широких А.В., действующий по доверенности от № от 09.12.2016г., в судебное заседание явился, личность установлена согласно предоставленного паспорта.
Ответчик – Петриков Л.Я., в судебное заседание не явился, уведомлен.
Представитель ответчика Петриков Л.Я., Широких А.В., действующий по доверенности от № от 09.12.2016г., в судебное заседание явился, личность установлена согласно предоставленного паспорта.
Ответчик – Путилина А.Ю., в судебное заседание не явилась, уведомлена.
Третье лицо - Ейский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, представитель в судебное заседание не явился, уведомлен.
Изучив материалы дела, суд считает, что в заявленные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Протокол от 13.12.2013 года не обжаловался участниками, в том числе и в части отдельных пунктов.
В дальнейшем часть пайщиков обратились к кадастровому инженеру с просьбой о подготовке отдельных проектов межевания на земельные участки, относящиеся к земельному массиву с кадастровым номером №. Указанные проекты межевания противоречили утвержденному на общем собрании проекту по выделению части земельных участков, в связи с чем в регистрации права собственности на образуемые земельные участки Управлением Россреестра в лице Ейского отдела Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии отказано. Определением апелляционной инстанции Управление обязали зарегистрировать право собственности по представленным проектам межевания, на данный момент в кассационную инстанцию направлена жалоба для проверки законности постановления апелляционной инстанции. На момент принятия настоящего решения жалоба не рассмотрена.
В отношении довода Гречищева С.А. о неподсудности настоящего спора суду общей юрисдикции суд считает, что ответчик неправильно толкует норму 22 ГПК РФ 27 АПК РФ. Суд считает, что в независимости от того, что собственники передали земельные участки по владение третьему лицу, они являются надлежащими ответчиками, так как совершили действия направленные на передачу выделенных земельных участков в аренду Гречищеву С.А. с предметом аренды, на котором находились посевы третьих лиц, им не принадлежащим, чем создали препятствия в уборке урожая озимой пшеницы на указанных земельных участках. Более того, собственники в силу статьи 218 ГК РФ в чьих руках находятся правомочия владения, пользования и распоряжения объектом недвижимости, также могут претендовать на сбор урожая, на участках им принадлежащим, в том числе в случае прекращения договоров аренды. Таким образом, исходя из субъектного состава участников дела, суд отклоняет довод ответчика о неподсудности данного спора суду общей юрисдикции.
В абзаце втором пункта 1 статьи 218 ГК РФ закреплено положение о том, что право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается по основаниям, предусмотренным статьей 136 настоящего Кодекса.
Согласно статье 136 ГК РФ плоды, продукция, доходы, полученные в результате использования вещи, независимо от того, кто использует такую вещь, принадлежат собственнику вещи, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, договором или не вытекает из существа отношений.
Пункт 2 статьи 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
В соответствии с пунктом 2 статьи 606 ГК РФ плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Права на сельскохозяйственную продукцию не подлежат регистрации ни в государственных, ни в муниципальных учреждениях, на основании изложенного, считаем, что приведенные Ответчиком пункты Постановления 10/22 не применимы к спорным правоотношениям.
В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Ходатайство заявителя о немедленном исполнении решения суда в соответствии со ст. 212 ГПК РФ подлежит удовлетворению.
По мнению суда вследствие особых обстоятельств замедление его исполнения может привести к значительному ущербу для взыскателя или исполнение может оказаться невозможным. Такими обстоятельствами являются своевременность уборки урожая, замедление которого может быть последствием его гибели.
Обеспечить истцу поворот его исполнения на случай отмены решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 40, 41 Земельного кодекса РФ, 136, 209, 218, 261, 264 ГК РФ, 194-199 ГПК РФ, суд
Обязать Гречищев С.А., Чекмарев Д.Ю., Чекмарева Л.В., Дергачева Н.И., Сенюта Ж.А., Казак О.А., Литовка Р.П., Петриков Л.Я., Путилина А.Ю. не чинить препятствия ООО "Агрокомплекс «Октябрьский" в обработке, проведении необходимых сельскохозяйственных работ и агротехнических мероприятий, в том числе в сборе, уборке урожая на земельных участках с кадастровыми номерами №.
Отменить обеспечительные меры, принятые определением Ейского районного суда от 21.06.2017г. в виде: запрета осуществлять любые сельскохозяйственные работы на земельных участках с кадастровыми номерами №.
Решение суда в части отмены обеспечительных мер подлежит немедленному исполнению.
Обеспечить истцу поворот его исполнения на случай отмены решения суда.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Ейский районный суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения в окончательной форме, то есть, начиная с 14 июля 2017 года.
В договоре стороны предусмотрели, что по истечении срока договора арендатор обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, если собственник за 1 месяц до окончания срока аренды не уведомит арендатора о нежелании заключать с ним договор на новый срок. Также соглашение предусматривало автоматическую пролонгацию договора на неопределенный срок в случае, если арендатор продолжает пользоваться участком после окончания соглашения, а арендодатель против этого не возражает.
До 2018 года общество пользовалось участками, а затем решило заключить соглашение на новый срок, сославшись на то, что оно и так было продлено автоматически на неопределенный срок. Но чиновники отказали — из-за того, что арендатор обратился с просьбой о заключении нового договора аренды после окончания старого.
Суды двух инстанций заняли сторону общества (дело № А64-6041/2018). Они решили: раз ни одна из сторон не заявила о расторжении договора и арендатор продолжил использование участков без возражений со стороны арендодателя, то действие договора продолжилось на тех же условиях. А это значит, что старое соглашение еще действовало, когда арендатор попросил о заключении нового.
Арбитражный суд Центрального округа с этим не согласился. Кассация сослалась на положения Земельного кодекса (ст. 39.6 ЗК, введена в действие с 1 марта 2015 года), из буквального толкования которого следует, что автоматическая пролонгация договора аренды земельного участка в законодательстве не предусмотрена. И положения ст. 621 Гражданского кодекса о о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок не действуют, потому что для земельных отношений ЗК имеет приоритет над ГК. А значит, чиновники правомерно отказали в заключении договора аренды участков на новый срок. Обществу, которое хочет арендовать участки еще раз, нужно участвовать в торгах на общей основе, следовало из этого решения суда.
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.
Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Руководствуясь условием договора субаренды сельскохозяйственных земельных участков, арендатор в июне 2019 года направил субарендатору уведомление о расторжении договора субаренды с 01.11.2019. Не дожидаясь истечения указанного периода, стороны в августе 2019 года заключили двустороннее соглашение о расторжении договора субаренды, предусмотрев право субарендатора на уборку урожая в срок до 30.10.2019 (акт возврата земельных участков и соглашение о расторжении от одной даты). В настоящее время субарендатор оспаривает заключение соглашения о расторжении со ссылкой на ст. 46 ЗК РФ (прекращение договора аренды не допускается в период сельскохозяйственных работ).
Отвечает ли соглашение о расторжении в указанных обстоятельствах признакам оспоримости сделки? Что относится к периоду сельскохозяйственных работ?
13 октября 2020 г.
-------------------------------------------------------------------------
*(1) Отметим, что в правоприменительной практике встречается толкование положений ст. 46 ЗК РФ в том смысле, что арендатор земель сельскохозяйственного назначения, начавший сельскохозяйственные работы как законный землепользователь, вправе в любом случае их завершить и получить соответствующую продукцию, являющуюся его собственностью, независимо от оснований прекращения договора, сроков аренды и иных условий (смотрите, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15.09.2020 N Ф06-64900/20, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2020 N 19АП-1663/20). Вместе с тем изучение фабулы дел, по которым вынесены соответствующие постановления, показывает, что они не связаны с вопросом признания недействительными соглашений о расторжении договоров субаренды или аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, а вытекают из споров о неосновательном обогащении между лицом, посеявшим урожай и собравшим его. Причем в обоих случаях лицо, собравшее урожай, произвело указанные действия в момент наличия права аренды (субаренды) на земельный участок у лица, такой урожай посеявшего. Более того, стоит учитывать, что в рассматриваемом случае право субарендатора собрать посеянный им урожай прямо предусмотрено соглашением о расторжении договора аренды, что, по нашему мнению, отвечает высказанной судами позиции и не нарушает прав субарендатора.
Читайте также: