Урожай при продаже земельного участка

Обновлено: 05.10.2024

Как продать участок земли сельхозназначения? Какие нюансы отличают эту сделку от других?

Нюансы продажи

Преимущественное право на приобретение земли сельхозназначения у собственника участка принадлежит представителям региональных властей. Чтобы сделка купли-продажи участка земли юридическому лицу состоялась, необходимо письменно известить региональный представительный орган власти о своих намерениях. В уведомлении указываются все существенные условия договора:

цену земли, которую продавец и покупатель определяют самостоятельно;
данные документа, подтверждающего право реализации участка;
перечень ограничений или информация с указанием их отсутствия.

Существуют и другие нюансы, которые следует учесть, перед тем как продать сельскохозяйственную землю.

Продажа земельного участка собственником, находящимся в официальном браке. Если земля приобреталась в законном браке, то один из супругов не может продать участок без ведома другого. В этом случае обязательно потребуется оформить нотариально заверенное разрешение от жены/мужа на совершение сделки. Участки, купленные до регистрации брака, собственник может продать без оформления дополнительных документов.
Продажа участка собственником, имеющим на руках свидетельство старого образца. Перед заключением сделки продавцу необходимо сходить в МФЦ или Управление Росреестра для подтверждения права собственности. Его нужно приложить к основному пакету документов, который также включает паспорт, оригинал и ксерокопию свидетельства старого образца и квитанцию об оплате государственной пошлины за регистрацию права.
Продажа наследуемого участка. Продать такой участок можно только после официального вступления в права наследования и получения правоустанавливающих документов.

Критерии оценки стоимости земельного участка

При определении стоимости участка сельхозназначения оценивают следующие характеристики объекта недвижимости:

Климат региона. Этот показатель определяет направление сельскохозяйственной деятельности и оценивается в зависимости от выбора культур для выращивания.
Масштабы сельскохозяйственного предприятия. Покупателями земель могут быть крупные производственные организации полного цикла, фермерские хозяйства и личные подсобные хозяйства.
Характеристики земель. К важнейшим из них относятся структура и уровень урожайности почвы, особенности рельефа участка, наличие улучшений (мелиорации).
Близость к другим земельным участкам и объектам инфраструктуры компании-покупателя.
Уровень развития региона. Основные показатели – масштабы безработицы и степень развитости инфраструктуры.
Существующая экономическая ситуация. Определяет среднерыночную стоимость объекта недвижимости и зависит от объема спроса и предложения на земельные участки с аналогичными характеристиками.

– Мы купили дом и земельный участок. Предыдущие хозяева теперь хотят приехать, чтобы собрать урожай – либо просят компенсировать деньгами. В договоре об этом ничего не сказано. Как понять по закону – земля продавалась вместе с урожаем, или он действительно принадлежит бывшим владельцам?

– По закону вы не должны отдавать урожай, так как он является неотъемлемой частью переданного вам земельного участка бывшим владельцем. Но в рамках заключенного договора купли-продажи стороны по желанию могут предусмотреть возможность для бывшего собственника собрать выращенные культуры.

🍎 Кому принадлежит урожай на купленном земельном участке

Кому будет принадлежать урожай после продажи земельного участка, стороны решают по своему усмотрению. Если данный вопрос для продавца и покупателя является принципиальным, они могут заключить соглашение по вопросу принадлежности урожая.

В отсутствие соглашения сторонам придется придерживаться норм закона – и тогда урожай будет принадлежать новому собственнику. Согласно пункту 2 статьи 40 Земельного кодекса, именно собственнику принадлежит право на посевы и посадки сельхозкультур, а также выращенную сельхозпродукцию. После регистрации перехода права собственности прежний владелец утрачивает права на участок и, соответственно, на урожай на нем.

С учетом положений статьи 133 Гражданского кодекса посевы неразрывно связаны с земельным участком и неотделимы от него. Поэтому участок не может быть передан без урожая, который на нем растет.

Урожай до момента его сбора является составной частью участка и переходит по праву к новому собственнику. Отдельной частью от участка урожай становится только тогда, когда его собрали – в этом случае прежний владелец при продаже земли может оставить его себе или же передать новому собственнику по своему усмотрению.

Никак, перешел к новому собственнику Собрали урожай, а только потом продали участок Устно договорились, что приедем позже и соберем урожай Прописали в договоре, что участок продается без урожая

Права прежних собственников. На чьей стороне закон

Новый собственник имеет право распоряжаться землей по своему усмотрению. В частности, он может запретить посторонним лицам и бывшим владельцам собирать урожай. И закон в данном случае будет на его стороне – прежние собственники утратили свое право на распоряжение участком и не могут препятствовать в реализации права собственности покупателем.

Если бывшие владельцы решат приехать собрать урожай без разрешения, то новый собственник может вызвать полицию, и нарушителей привлекут к ответственности за проникновение на чужую собственность или за самоуправство по нормам статьи 19.1 Кодекса об административных правонарушениях.

Принуждение новых хозяев отдать урожай или компенсацию за него

Если бывшие собственники предоставят доказательства того, что на момент заключения договора купли-продажи урожай на участке был, и его стоимость не включена в цену недвижимости, то у них есть небольшой шанс получить компенсацию за него в судебном порядке. Но гарантий, что суд займет их сторону и признает урожай неосновательным обогащением для нового собственника, нет.

Конечно, вместо денежной компенсации прежние хозяева могут потребовать отдать урожай. Но с учетом того, что судебное разбирательство – процесс небыстрый, к моменту вынесения решения судом отдавать новому владельцу будет нечего.

🍏 Прежние хозяева хотят собрать урожай на участке. Как договориться

В договоре следует прописать, что именно вправе собрать бывший собственник – например, помидоры, яблоки и пр. Также можно указать, в какой день разрешен сбор или с какой периодичностью. Например, один раз в неделю по субботам.

Опись урожая, который вправе собрать бывший собственник, можно сделать в виде приложения к договору купли-продажи. Здесь должно быть указано, в каком составе передается земельный участок.

Акт приема-передачи

Другой вариант – составить акт приема-передачи земельного участка и указать, что земля передана без урожая.

У нас есть имущество, котрое забрали с собой, оно тоже нигде не указывается. В акте приема-передачи указали то, что оставляем, мы же не писали - это оставляем, а это забираем. И с урожаем тоже самое.

японамать писал(а): Сочуствую,что такие жлобы попались,не боятся,что картоха посредине встанет,не переварится?

Вот и мы про тоже. Их я бы по-другому назвала. Мама с больными ногами все это одна выращивала, еле-как дотянула до конца сезона (у нас в начале года умер внезапно папа, пришлось отличный дом продать задарма), они, зная все это положение, еще и так поступают.

Нынешний владелец говорит, что "по закону земля моя, значит все, что на ней мое". Я не могу найти ни одной статьи по этому вопросу, может на "понт" берет?

Аврора писал(а): Мама погодок
даже если по закону вы правы - пока докажете это, урожай или сьедят или сгниет.

Согласно п. 2 ст. 40 ЗК РФ, собственник имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации.
Право частной собственности на земельный участок прекращается согласно ст. 44 ЗК при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом ( п. 2 ст. 8 ГК).
Таким образом, с момента госрегистрации ваше право собственности на земельный участок и все, что на нем находится, утрачивается. Новый собственник земельного участка имеет право полноправно распоряжаться своим недвижимым имуществом (см. выше: п. 2 ст. 40 ЗК РФ)
Так что по закону новый хозяин прав.
Все договоренности сторон прописываются в договоре. Если вы этого не сделали, попробуйте договориться по-хорошему.
А судом его пугать. потребуется представить доказательства, что этот урожай вообще был и что его стоимость не включена в цену недвижимости.

ФНС России разъяснила особенности обложения НДФЛ доходов, полученных от продажи налогоплательщиком продукции растениеводства, выращенной в личном подсобном хозяйстве (письмо ФНС России от 17 декабря 2019 г. № БС-3-11/10692@).

Налоговым законодательством установлен закрытый перечень доходов налогоплательщиков-физлиц, освобождаемых от обложения налогом. Так, согласно ему не подлежат налогообложению доходы налогоплательщиков, получаемые от продажи выращенной в личных подсобных хозяйствах, находящихся на российской территории. Аналогичное правило применяется и в отношении продукции животноводства (как в живом виде, так и продуктов убоя в сыром или переработанном виде), продукции растениеводства (как в натуральном, так и в переработанном виде) (п. 13 ст. 217 Налогового кодекса).

При этом должны соблюдаться следующие условия:

общая площадь земельного участка, находящегося на праве собственности или ином праве физлиц, не превышает максимального размера в 0,5 га (установлен в соответствии с п. 5 ст. 4 Федерального закона от 7 июля 2003 г. № 112-ФЗ);
ведение налогоплательщиком личного подсобного хозяйства на вышеуказанном участке осуществляется без привлечения в соответствии с трудовым законодательством наемных работников.

Чтобы получить такое освобождение, гражданин должен представляет документ, подтверждающий, что продаваемая продукция произведена на принадлежащем ему или членам его семьи земельном участке, используемом для ведения личного подсобного хозяйства, дачного строительства, садоводства и огородничества. Также в документе указывается и размер общей площади земельного участка. Выдается такая справка соответствующим органом местного самоуправления, правлением садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан.

Если налогоплательщик выполнит все вышеуказанные условия, то у него будет отсутствовать налоговая база для исчисления налога, а значит, как поясняет ФНС России, у физлица будет отсутствовать и обязанность по регистрации в налоговых органах в качестве предпринимателя.

С 2022 года сельхозпродукцию для продажи можно будет не возить на ярмарки и рынки, которые обычно далеко расположены, а продавать прямо со своего земельного участка. Раньше такая торговля была под запретом.

Нововведения касаются фермеров. Пока неясно, насколько сильно им удастся снизить стоимость своей продукции.

🌽 Послабления для российских фермеров в 2022 году

Правовая основа

Новые правила введены в соответствии с законом №407-ФЗ от 06.12.2021. То есть изменения уже действительны.

Суть нововведений

Теперь российские фермеры могут продавать выращенную в своих садах и огородах продукцию, не выезжая на рынок или ярмарку — прямо на своём земельном участке. Продавать можно овощи, фрукты, мёд, яйца, молоко и пр.

Что кардинально изменилось по сравнению с тем, что было ранее

До принятия закона фермеры могли продавать собственную продукцию только на рынках и ярмарках. Торговля на своих участках была запрещена: земли фермеров считались угодьями сельхозназначения, торговать на них означало нецелевое использование участка , соответственно, и ставить на их территории помещение для продажи не разрешалось.

Плюсы нововведений

Разрешение на торговлю на своих участках позволит существенно снизить затраты продавцов на транспортировку и сбыт и не отрываться от повседневных дел. А это означает выгоду и для покупателей — они смогут приобретать свежую продукцию без дополнительных наценок . К тому же качественные натуральные продукты из первых рук всегда в тренде. Они быстро находят своего покупателя — и он голосует за это рублём.

✋ Основные требования для организации торговли

Торговать прямо на своём земельном участке владелец может при соблюдении следующих условий:

продавец должен иметь статус фермера ;
торговля должна проходить в специальном некапитальном помещении . Это могут быть: небольшой павильон, отгороженная от дома постройка, киоск, автофургон;
продажа продукции не должна способствовать нарушению целостности почвенного слоя земли . Поэтому помещения для торговли не должны находиться на пашнях, на мелиорированных землях и на особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодьях. Но разместить рядом с пашней простую палатку, где будет идти розничная торговля свежей фермерской продукцией, вполне можно;
обязательно соблюдение базовых правил торговли : продукция должна иметь необходимые сертификаты и продаваться через кассу.

🍎 Что с дачниками? Можно ли продавать свой урожай прямо с огорода?

Разрешение на продажу собственноручно выращенной продукции может получить только фермер. Соответственно, владелец участка должен не только оборудовать место для продажи продукции, но и зарегистрировать фермерское хозяйство . Поэтому для обычных дачников и других граждан, не имеющих статуса фермера, данный закон ничего не меняет — как и раньше, продажа своей продукции со своих участков для них запрещена.

❓ Сомнения

Насколько удобно покупателю, привыкшему покупать продукты в шаговой доступности, ехать специально к фермеру? Скорее всего, конечному потребителю новый закон ничего не даст.

Читайте также: