Чистый доход от продажи урожая с участка земли составил

Обновлено: 04.10.2024

Подробно рассказываем, что такое налог с продажи земельного участка, как получить льготы и в каких случаях можно вообще ничего не платить.

Доход с продажи земельного участка, как и любой другой, облагается налогом. Его размер зависит от нескольких факторов. Существуют льготы, позволяющие снизить размер налога или вовсе освободиться от него

Представим ситуацию: Лена хочет продать участок. Что ее ждет?

Зачем платить налог при продаже земли

Если вы продаете землю, то получаете доход. В России сразу возникает момент с уплатой обязательного налога. В случае продажи участка его платят все – физические и юридические лица, ИП.

Кому точно придется уплатить налог

Отвечаем: продавцу любого клочка земли, территориально расположенного в России.

В данном случае не так важно, гражданином какой страны является продавец – налогами облагается доход и граждан РФ, и иностранцев.

Получается, налог с продажи земли заплатит и россиянка Лена, и американка Джулия, продающая в России участок дальних родственников.

Ставка НДФЛ зависит от того, является продавец налоговым резидентом или нет.

Лена постоянно живет в России, даже ни разу не была за рубежом. Она, и все, кто проживает в РФ минимум 183 дня подряд в течение года, – платят НДФЛ в размере 13%.

А Джулия – гражданка США. Она приезжала в Россию пару раз на неделю. Джулия и все, кто проживает в РФ менее 183 дней подряд в течение года, платят налог почти в два раза больше – 30%.

Если у человека постоянное место жительства в РФ, то его могут признать резидентом, даже при проживании на территории страны менее 183 дней. Такие случаи рассматриваются индивидуально.

Получите ипотеку с низкими ставками и минимальным пакетом документов от Совкомбанка. Мы рассматриваем заявки от всех граждан России старше 20 лет со стажем на последнем месте работы от 3 месяцев. Предварительное одобрение вы получите за 1 минуту!

А юрлица и ИП платят налоги

Обязательно! Размер налога для тех и других зависит от применяемой системы налогообложения.

Для индивидуальных предпринимателей расчет налога зависит от того, используют они землю в коммерческих целях или нет

Если юрлицо находится на ОСНО – это общая система налогообложения – налогом облагается прибыль, равная разнице между стоимостью продажи и покупки. Сумму, облагаемую налогом, можно уменьшить на размер дополнительных затрат, возникших при извлечении доходов.

В перечень расходов не войдет первоначальная стоимость земли. Но если участок куплен для перепродажи, его можно внести в расходы. Также в перечень можно включить расходы, непосредственно связанные с продажей земли. Например, если при продаже вы потратили дополнительные суммы на нотариуса или риелтора, на оплату документов и госпошлины. Важно подтвердить расходы соответствующими документами.

Индивидуальный предприниматель может еще на этапе регистрации отметить, что он планирует заниматься продажей земли или хочет, например, выращивать клубнику. В таких случаях при УСН выручка зачтется в раздел доходов.

Случаи, когда платить не нужно

Тема налогов не всегда приятна. Тем более, когда доход не очень явный. Например, для многих оказывается сюрпризом, что налогом облагается даже земля, переданная по наследству, – она тоже расценивается как получение дохода.

Возникает закономерный вопрос – как сэкономить? Единственный способ законно освободиться от налогообложения и декларирования во время продажи участка – длительное владение.

Кто те счастливчики, которые могут забыть про налог

Свободны от уплаты собственники участка, которые владеют им от 3 или от 5 лет (зависит от цели покупки земли).

Порог владения 3 года в следующих случаях:

участок достался в наследство;
землю подарил близкий родственник;
земля приватизирована;
участок купили по договору ренты;
землю купили до 2016 года.

Порог владения 5 лет:

Если у ИП есть участок, который он не использует для предпринимательской деятельности, – например, не выращивает клубнику на продажу и не занимается перепродажей участков – с денег, полученных при продаже земли, он заплатит налог согласно правилам, действующим для физлиц.

У Лены возник закономерный вопрос: за что и какой платить налог, если продаешь землю с домом на ней?

Продавая участок с домом, нужно иметь в виду, что хоть налогу и подлежит весь доход, срок владения для каждого объекта считается по отдельности. Например, если за вами числится участок на протяжении шести лет, то платить налог с продажи не надо. А если владеть домом всего полгода и решиться на продажу – надо.

Как узнать начало срока владения

Лена хочет продать землю и не платить налог. Для этого нужно уточнить начало срока владения.

Она может найти эту информацию:

Важно: в ситуациях, когда участок передается налогоплательщику по наследству, началом срока владения считается дата смерти оставившего наследство.

Когда и как уплатить налог

Декларировать доход и платить за него налог нужно самостоятельно. Крайний срок уплаты – 15 июля следующего года.

Налогооблагаемая база состоит из дохода, то есть всей суммы полностью, которую удалось выручить за участок.

Если эта сумма ниже 70% от зафиксированной в кадастре стоимости (на 1 января года продажи), то рассчитать налог довольно просто: для этого кадастровую стоимость следует умножить на 0,7 – величину понижающего коэффициента. То есть специально снизить стоимость земли при продаже не выйдет, так как налогом всегда облагается 0,7 именно кадастровой стоимости.

Важно: отдельные субъекты РФ могут уменьшить размер понижающего коэффициента.

Рассмотрим на примере. Допустим, государство оценивает участок Лены в 5 млн рублей. Она продала его близкой подруге за 3 млн рублей. Сравниваем стоимость продажи с кадастровой – она меньше 70%. Выходит, чтобы рассчитать налог, нужно умножить кадастровую стоимость на коэффициент 0,7: 5 000 000 х 0,7 = 3 500 000 рублей. Дополнительно к этой сумме Лена может применить имущественный вычет.

Административная ответственность за неуплату налогов

За нарушение сроков налоговая накладывает штрафы или начисляет пени.

Если опоздать с подачей налоговой декларации, то будет наложен штраф – от 5% до 30% на сумму налогооблагаемой базы, не менее 1 тысячи рублей.
Если не уплатить НДФЛ или уплатить его не полностью – 20% или 40%.
Если подать верно заполненную декларацию, но просрочить выплату, штрафа можно избежать, но пени начислят обязательно. За каждый день просрочки – процент от налогооблагаемой базы: 1/300 ставки ЦБ.

К подаче декларации и своевременной уплате налогов лучше относиться серьезно, чтобы не попасть на штрафы и пени

Пример. В последний месяц лета 2021 года Лена вспомнила, что налоговую декларацию за продажу в прошлом году она подала, а вот сам налог не уплатила. Теперь она заплатит 130 тысяч рублей, а сверху еще 520 рублей пени – все из-за той несчастной просрочки в 20 дней.

Декларирование

Задекларировать выручку обязаны все продавцы, которым земля принадлежала меньше указанного срока.

Декларацию 3-НДФЛ либо заполнят вручную, либо распечатают заполненный вариант.

Еще потребуются подтверждающие документы. Например:

договор о покупке и продаже,
бумаги о расходах,
выписка о поступлении денежных средств.

она создана не в той форме или не подписана,
вы принесли ее в налоговую службу не по месту жительства,
вы не подтвердили свою личность или доверенное лицо не подтвердило свои полномочия.

Обязательно успейте подать декларацию до 30 апреля следующего года.

Сразу заявите о своем праве на налоговый вычет. Кто может его использовать, разберем ниже.

Не пропустите: налоговые вычеты

У физлиц есть шанс сэкономить на уплате налога. Можно снизить сумму, с которой придется уплатить налог:

на величину подтвержденных документами расходов, связанных с продажей участка;
посредством имущественного вычета.

Это выгодно, ведь в таком случае налогом облагается не вся вырученная сумма, а ее часть. Чтобы посчитать, что будет облагаться налогом, нужно:

либо вычесть из дохода расходы,
либо вычесть из дохода имущественный вычет.

Налогооблагаемый доход от продажи земельного участка можно уменьшить на 1 млн рублей – именно таков имущественный вычет.

Сделать налоговый вычет могут резиденты, которые не пользовались участком в рамках неких коммерческих процессов и владели им меньше минимального срока, освобождающего от уплаты налога – трех или пяти лет.

Важно: вы сможете получить вычет в случае официального дохода, с которого вы платите 13% налог.

Сказать заранее, какой из вариантов будет выгоднее, нельзя. Нужно провести расчеты и сравнить результаты. Давайте рассмотрим два варианта использования льгот на примере и выберем более выгодный.

Лена купила земельный участок за 1,5 млн рублей, а продала за 2 млн рублей. При этом понесла расходы на риелтора – 50 тысяч рублей.

1 вариант: уменьшение налогооблагаемой базы на величину расходов

Лена может вычесть из своего дохода сумму расходов. Тогда она должна будет уплатить следующий налог:

(2 000 000 – 1 500 000 – 50 000) х 0,13 = 58 500 рублей

2 вариант: уменьшение налогооблагаемой базы на величину имущественного вычета

Либо Лена воспользуется имущественным вычетом и уплатит:

(2 000 000 – 1 000 000) х 0,13 = 130 000 рублей

3 вариант: расчета налога на землю без использования льгот

В этом случае Лена уплатит налог:

2 000 000 х 0,13 = 260 000 рублей

Из расчетов видно, что Лене выгоднее всего уменьшить величину налогооблагаемой базы на размер расходов.

Ситуация: в течение года вы продали не один, а несколько участков. Как применяется вычет в этом случае? Совокупно ко всему доходу. То есть можно суммировать весь доход с продажи земли и применить к нему налоговый вычет не более 1 млн рублей.

Вычет с продажи земельного участка при долевой собственности

Если у вас долевая собственность, и она продается по одному договору купли-продажи, то вычет делится пропорционально долям владельцев.

Если оформить продажу каждой доли по отдельному договору, то каждый из собственников имеет право на налоговый вычет в размере 1 млн рублей.

5 шагов, чтобы избежать штрафов и пени

Итак, чтобы отчитаться перед государством после продажи участка, надо совершить 5 шагов.

Подготовить декларацию 3-НДФЛ.
Сделать копии всех подтверждающих продажу документов.
Сделать копии документов, подтверждающих расходы.
Подать в ФНС корректно заполненную декларацию и копии необходимых документов.
До назначенного срока уплатить налог.

Для оплаты онлайн или формирования платежки для банка можно воспользоваться сервисом Уплата налогов физических лиц

Цель работы - приобрети навыки решения задач по расчету стоимости земельных участков методами доходного подхода, также использованию денежных единиц, формирование денежных потоков, расчет ставок капитализации и дисконтирования

Пример решения задач:

Задача № 1

Оценивается земельный участок площадью 8985 м 2 . Фактическое использование участка. Разработана документация на строительство двух зданий с учетом наиболее эффективного использования земельного участка.

1. Отдельно стоящее четырехэтажное здание. Общая площадь здания 3853,2 м 2 .

2. Отдельно стоящее трехэтажное здание. Общая площадь здания 5681,8м 2 .

Срок экономической жизни зданий составляет 90 лет. Ставка арендной платы (А) 5800 руб. за 1 м 2 в год, потери от недозагрузки и неплатежей 10% от ПВД. Расходы условно постоянные (налог на имущество и др.) — 3 591 000 руб.

Расходы условно переменные — 2 719 000 руб. Затраты на строительство зданий (3₃) — 193 268 000 руб. Коэффициент капитализации для зданий (К₃) — 19,11%. Коэффициент капитализации для земельного участка (К_у) — 18,0%

Возмещение инвестиций осуществляется по методу Ринга (прямолинейный возврат инвестиций).

Определить стоимость земельного участка.

Решение:

Рассчитаем общую сдаваемую площадь зданий: S = 3853,2 + 5681,8 = 9535 (м 2 )

Потенциальный валовой доход от единого объекта недвижимости: ПВД = S х А = 9535 х 5800 = 55 303 000 (руб.) Действительный валовой доход: ДВД = ПВД - Потери = 55 303 000 - 5 530 300 = - 49 772 700 (руб.)

Чистый операционный доход от единого объекта: ЧОД = ДВД - Расходы = 49 772 700 - (2 719 000 + + 193 268 000) = 43 462 700 (руб.)

Доход, относимый к зданиям = 3₃ хК₃= 193 268 000 х х 0,1911 = 36 933 514,8 (руб.)

Доход, относимый к земельному участку = ЧОД - Доход, относимый к зданиям = 43 462 700 - 36 933 514,8 = 6 529 185,2 (руб.)

Стоимость земли = Доход, относимый к земельному участку : К_у = 6 529 185,2 : 0,18 = 36 273 251,11 (руб.).

Задача № 2

Оценивается земельный участок площадью 0,2 га, предоставляемый под строительство модульной автозаправочной станции на шесть колонок.

Капитальные вложения на строительство (с учетом прибыли инвестора) составляют 4 200 000 руб. Срок экономической жизни 20 лет, планируемый доход на инвестиции 20%.

Анализ эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением дает следующие данные:

в течение суток с одной колонки продается 400 л бензина;

средневзвешенный доход от продажи одного литра бензина и дизельного топлива составляет 1 руб. 20 коп.;

с учетом времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 350 дней в году.

Возмещение инвестиций осуществляется по методу Инвуда, или аннуитетному методу.

Определить стоимость земельного участка.

Решение

Находим коэффициент капитализации для сооружении:

К =0,2 + 0,00536 = 0,20536.

Определяем годовой чистый операционный доход, приносимый сооружениями:

4 200 000 х 0,20536 = 862 512 (руб.).

Определяем годовой чистый операционный доход от АЗС (земельного участка и сооружений):

6 х 350 х 400 xl,2 = 1 008 000 (руб.).

Находим остаток чистого операционного дохода, приходящийся на земельный участок:

1 008 000 - 862 512 = 145 488 (руб.). Стоимость земельного участка = 145 488 : 0,2 = 727 440 (руб.).

Задача № 3

Определить стоимость земельного участка, вариантом наиболее эффективного использования которого является строительство крытого рынка.

Площадь участка — 7000 м 2 .

Общая площадь сооружений крытого рынка — 6300 м 2 .

Полезная площадь сооружений рынка (65%) — 4095 м 2

Определение величины расходов

Проектно-планировочные работы — 200 000 руб.

Грунтовые и дорожные работы — 900 000 руб.

Электричество — 500 000 руб.

Водоснабжение и автономное теплоснабжение -1 200 000 руб.

Канализация и дренаж — 1 600 000 руб.

Телефон - 300 000 руб.

Стоимость строительства сооружений крытого рынка —3500 руб./м 2 .

3500 х 6300 = 22 050 000 руб.

Всего сумма расходов на строительство: 26 750 000 руб.

Прибыль предпринимателя 30% от величины расходов:26 750 000 х 0,3 - 8 025 000 руб.

Итого расходы на строительство с учетом прибыли —34 775 000 руб.

Решение

Определение величины доходов

Ставка арендной платы 600 руб./м 2 в конце месяца.

Потери от недозагрузки — 5% от ПВД.

Операционные расходы — 20% от ДВД.

Требуемая ставка дохода — 2,5% в месяц.

Прогнозный период — 4 года.

Поступления от перепродажи крытого рынка в конце прогнозного периода — 20 000 000 руб. Решение

Расчет стоимости земельного участка:

ПВД = 600 х 4095 = 2 457 000.

ДВД.« 2 457 000 х (1 - 0,05) = 2 334 150.

ЧОД = 2 334 150 х (1 - 0,2) = 1 867 320.

PV_прог = 27,773154x1867 320 = 51861365,93

PV_рев =20000 000x0,305671 = 6 113420.

Стоимость земли = 51 861 365,93 + 6 113 420 - 34 775 000 = - 23 199 785,93 = 23 200 000 (руб.).

Тест 1. При оценке застроенного земельного участка методом остатка используются нижеперечисленные показатели, за исключением:

а) чистого операционного дохода, приносимого земельным участком и расположенным на нем зданием;

б) ставки дохода на капитал для земельного участка;

в) нормы возврата капитала для земельного участка;

г) срока службы здания, расположенного на земельном участке;

д) используются все вышеперечисленные показатели.

Тест 2. Процентная ставка, которая используется для пересчета величины годового дохода от использования земли в рыночную стоимость земельного участка, называется:

а) безрисковой ставкой дохода;

б) ставкой дисконтирования;

в) нормой возмещения капитала;

г) коэффициентом капитализации;

д) все ответы неверны.

Тест 3. Из нижеперечисленных укажите формулу, используемую для расчета стоимости земельного участка методом капитализации дохода:

а) Стоимость = Доход : Ставка капитализации;

б) Стоимость = Доход х Ставка капитализации;

в) Стоимость = Доход х Ставка дисконтирования;

г) Стоимость = Восстановительная Стоимость - Износ;

д) все ответы неверны.

Тест 4. Метод остатка можно использовать при оценке:

а) сельскохозяйственных земель;

б) земель поселений, застроенных общественными объектами;

в) земель поселений, застроенных торговыми помещениями;

г) лесных земель;

д) все ответы неверны.

Тест 5. Капитализация земельной ренты используется для оценки:

а) земель поселений, застроенных коммерческими объектами;

б) земель поселений, застроенных жилыми объектами;

в) земель под промышленными предприятиями;

г) земель сельскохозяйственного назначения;

д) все ответы верны.

Тест 6. Для определения варианта наиболее эффективного использования незастроенного земельного участка может использоваться:

а) метод остатка;

б) метод капитализации дохода;

в) метод распределения;

г) все указанные методы;

д) все ответы неверны.

Практические задачи

Стоимость земельного участка, купленного за 5000 дол., ежегодно увеличивается на 7%. На какую сумму по сравнению с первоначальной стоимостью возрастет стоимость земельного участка через восемь лет?

Рассчитайте текущую стоимость перепродажи участка земли со строениями, если через четыре года предполагается продать его за 250 тыс. руб. Ставка дисконтирования 12%.

Какую сумму предприятию необходимо один раз перечислить на счет в банк, начисляющий 16% годовых ежеквартально, чтобы через четыре года приобрести земельный участок за 400 тыс. руб.?

Земельный участок с административным зданием стоимостью 300 млн руб. куплен в рассрочку на пять лет под 10% годовых. Какую равновеликую сумму необходимо в конце каждого года направлять на погашение долга?

Составьте график погашения ипотечного кредита в 9 млн руб., предоставленного под залог земельного участка на три года под 12% годовых, если по условиям погашения:

а) заемщик в течение срока займа уплачивает только проценты, а основную сумму кредита погашает в конце третьего года одним платежом;

б) сумма кредита возвращается ежегодно равными долями, а проценты выплачиваются каждый год с остатка основной суммы;

в) кредит погашается ежегодно равными суммами (аннуитет).

Определите оценочную стоимость земельного участка.

Стоимость расположенного на нем здания составляет 3000 тыс. руб., срок его экономической жизни 25 лет.

Норма возмещения капитала определяется по прямолинейному методу.

Ставка дохода на инвестиции составляет 18%.

Чистый операционный доход от объекта в первый год эксплуатации составил 700 тыс. руб.

Оцените стоимость земельного участка, на котором находится недавно построенное сооружение стоимостью 450 млн руб.

Продолжительность экономической жизни сооружения 40 лет, соответствующая ставка дохода на инвестиции равна 12%.

В первый год эксплуатации земельный участок с сооружением принесли чистый операционный доход в 65 млн руб. Норма возмещения капитала для сооружения рассчитывается по аннуитетному методу.

Определите стоимость земельного участка под строительство многоэтажного гаража-стоянки на 150 легковых автомашин.

Строительство одного гаражного места по типовому проекту стоит 120 тыс. руб., а годовой чистый операционный доход от всего объекта прогнозируется в 3 млн руб.

По рыночным данным, коэффициент капитализации для зданий такого типа составляет 15%, а для земельного участка — 12%.

Определите стоимость земельного участка под строительство автозаправочной станции на три колонки.

Капитальные вложения на одну колонку составляют 40 500 дол.

Анализ эксплуатации действующих АЗС с аналогичным местоположением дает следующие данные:

в течение часа с одной колонки в среднем в сутки продают 30 л бензина;

чистый доход с одного литра бензина составляет 6 центов;

срок экономической жизни АЗС составляет 10 лет;

возмещение инвестиций в АЗС производится по прямолинейному методу;

с учетом затрат времени на пересмену персонала, текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году;

планируемый доход на инвестиции составляет 16%.

Чистый, доход от продажи урожая с участка земли составил 2500 дол.

Срок окупаемости затрат в сельскохозяйственное производство — 10 лет. Определите стоимость земельного участка.

Используя метод разбивки на участки, определите стоимость земельного массива площадью 40 соток.

Планируется разбить данный массив на четыре участка по 10 соток каждый.

Предполагаемая цена продажи всех участков определена в 120 000 дол. (30 000 дол. за один участок).

Издержки на освоение и продажу относятся к настоящему времени и составят: прямые издержки на освоение — 35 000 дол.;

управление, охрана, контроль — 5000 дол.;

накладные расходы — 10 000 дол.;

прибыль подрядчика — 13 000 дол.;

издержки по продаже — 4000 дол.;

текущие расходы (налоги, страхование) — 5000 дол.;

прибыль застройщика — 18 000 дол.

Запланировано, что застройщик будет продавать один участок в конце каждого месяца. Месячная ставка дисконтирования для данного типа инвестиций определена в 2%.

Используя метод разбивки на участки, определите стоимость земельного массива площадью 30 га при строительстве трех коттеджей на 1 га. Предполагаемая цена продажи благоустроенного участка 10 000 ден. ед. Издержки на планировку, подготовку и благоустройство относятся к настоящему времени и составят 150 000 ден. ед. Все остальные затраты и поступления от продажи отнесены к концу каждого соответствующего года. Административные расходы и накладные расходы равны 25% от общей цены продажи. Плата за кредит, расходы на содержание и прибыль составят 40% валового дохода. Ежегодно планируется продавать по 30 участков размером '/₃ га. С учетом стоимости капитала и ожидаемого риска ставка дисконтирования определена в 10%.

Оцените массив земли общей площадью 50 соток, который застройщик планирует разделить на пять участков по 10 соток каждый.

Цена продажи участка 3000 дол.

Застройщик будет продавать один участок в конце каждого года.

Ставка дисконтирования для данного типа инвестиций определена в 10%.

Издержки относятся пропорционально к концу каждого года и составляют:

проектирование, расчистка, инженерная подготовка — 4900 дол.;

управление и охрана — 500 дол.;

накладные расходы и прибыль подрядчика — 800 дол.;

маркетинг — 300 дол.;

текущие расходы (налоги, страхование) — 500 дол.;

прибыль предпринимателя — 1000 дол.

Контрольные вопросы:

Экономическое содержание доходного подхода

На каких принципах основан доходный подход?

Методы доходного подхода используемые для оценки земельных участков?

Метод капитализации земельной ренты

Метод предполагаемого использования

Методы определения ставки капитализации?

Назовите функции денежной единицы?

Тут вы можете оставить комментарий к выбранному абзацу или сообщить об ошибке.

Условие применения данного метода — это возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Наиболее часто метод используется для оценки неосвоенных участков земли.

В МСО данный метод называется способом развития подразделений. Этот процесс связан с предположениями о разделении конкретного объекта недвижимого имущества на ряд участков, определением доходов и расходов, связанных с процессом такого деления, и дисконтированием получающихся в результате чистых доходов для вывода показателя стоимости. Этот способ может быть приемлемым в некоторых ситуациях, однако он связан с рядом допущений, которые чрезвычайно трудно связать с толкованием рыночной стоимости. К выработке приемлемых допущений при применении данного способа рекомендуется подходить с особой осторожностью, при этом оценщик должен полностью раскрыть сделанные предположения [23. С. 178].

Метод предполагаемого использования имеет следующую последовательность действий [21. С. 3]:

1)определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования;

2)определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка. Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода;

3)определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

4)определение ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок. При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования. Ставка дисконтирования определяется на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню риска инвестиций;

5)расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

Площадь участка — 7000 кв. м.

Общая площадь сооружений — 6300 кв. м. Полезная площадь сооружений (65%) — 4095 кв. м. Определение величины расходов: Проектно-планировочные работы — 4000 дол. Грунтовые и дорожные работы — 5 дол./кв. м. Всего: 7000 х 5 - 35 000 (дол.). Электричество — 13 000 дол.

Водоснабжение и автономное теплоснабжение — 36 000 дол. Канализация и дренаж — 50 000 дол. Телефон — 7000 дол.

Стоимость строительства — 100 дол./кв. м.

Всего: 100 х 6300 = 630 000 (дол.).

Сумма расходов, всего 775 000 дол.

Определение величины доходов:

Ставка арендной платы — 10 дол./кв. м в месяц.

Потери от недозагрузки — 5% от ПВД.

Операционные расходы 20% от ДВД.

Требуемая ставка дохода — 30% в год или 2,5% в месяц.

Период владения — 4 года.

Поступления от перепродажи крытого рынка в конце периода владения — 700 000 дол.

Метод разбивки на участки применяется, когда наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на стандартные участки, и представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки актуальна для любого растущего города или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке.

После разделения земельного массива участки продаются, из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение и, таким образом, определяется стоимость неосвоенной земли.

Процедура оценки методом разбивки на участки включает следующие этапы.

Этап 1. Анализ наиболее эффективного варианта застройки, определение размеров индивидуальных участков. Проводится исходя из юридических и физических возможностей, а также экономической целесообразности. Таким образом, размеры и благоустройство земельных участков должны отвечать рыночным стандартам, сложившимся в данной местности.

Этап 2. Расчет предполагаемой цены продажи освоенных участков. Данный расчет осуществляется или путем анализа сопоставимых участков, которые недавно были аналогичным образом освоены, или на основе метода сравнения продаж.

Этап 3. Составление сметы и расчет всех затрат на освоение. Процесс разделения земли в первую очередь включает проектные, строительные и торговые операции. При застройке жилыми домами огромное влияние оказывает окружающая среда. Разделение и продажа земельных участков, предназначенных под жилую застройку, должны учитывать следующие затраты:

расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;

строительство дорог, улиц;

стоимость инженерных сетей, дренажа и коммунальных сооружений;

прибыль и накладные расходы подрядчика; расходы на продажу и рекламу; расходы на страхование; управленческие расходы; оплата налогов.

Этап 4. Определение чистого дохода от продаж. Проводится путем вычета затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой выручки от продажи участков. Основой для расчета предполагаемой выручки от продажи является цена продажи одного земельнрго участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия (если они есть).

Этап 5. Определение периода времени, необходимого на освоение и продажу. (Чем дольше земельные участки остаются непроданными на рынке, тем выше издержки и риск для застройщика.) Выбирается ставка дисконтирования, которая отражает риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи, а также объем инвестиций. Ставка дисконтирования может быть определена на основе анализа внутренней ставки доходности по аналогичным проектам.

Этап 6. Дисконтирование чистого дохода от продажи земельных участков. Производится исходя из периода их продажи для получения текущей стоимости неосвоенной земли.

1. В чем заключается экономическое содержание доходного подхода при оценке земельных участков?

2. На каких принципах оценки базируется доходный подход?

3. Какие методы оценки земли включает доходный подход?

4. Какие этапы расчета стоимости земли предполагает использование метода капитализации дохода?

5. Какие виды доходов могут капитализироваться при оценке земли?

6. Какие подходы к определению коэффициента капитализации при оценке земли сложились в мировой практике?

7. В чем отличие расчета коэффициента капитализации для земли от расчета коэффициента капитализации для зданий и сооружений?

8. В чем заключаются особенности метода капитализации арендной платы за земли поселений?

9. Для оценки стоимости каких земельных участков может быть использован метод остатка?

10. Какие этапы включает процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом остатка?

11. Какие этапы включает процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом предполагаемого использования?

12. Какие этапы включает процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом разбивки на участки?

13. В чем заключаются преимущества и недостатки доходного подхода к оценке земли?

а) чистого операционного дохода, приносимого земельным участком
и расположенным на нем зданием;

б) ставки дохода на капитал для земельного участка;

в) нормы возврата капитала для земельного участка;

г) срока службы здания, расположенного на земельном участке;

д) используются все вышеперечисленные показатели.

а) безрисковой ставкой дохода;

б) ставкой дисконтирования;

в) нормой возмещения капитала;

г) коэффициентом капитализации;

д) все ответы неверны.

а) Стоимость = Доход: Ставка капитализации;

б) Стоимость = Доход х Ставка капитализации;

в) Стоимость = Доход х Ставка дисконтирования;

г) Стоимость = Восстановительная Стоимость - Износ;

д) все ответы неверны.

Тест 4. Метод остатка можно использовать при оценке:

а) сельскохозяйственных земель;

б) земель поселений, застроенных общественными объектами;

в) земель поселений, застроенных торговыми помещениями;

г) лесных земель;

д) все ответы неверны.

Тест 5. Капитализация земельной ренты используется для оценки:

а) земель поселений, застроенных коммерческими объектами;

б) земель поселений, застроенных жилыми объектами;

в) земель под промышленными предприятиями;

г) земель сельскохозяйственного назначения;

д) все ответы верны.

а) метод остатка;

б) метод капитализации дохода;

в) метод распределения;

г) все указанные методы;

д) все ответы неверны.

Задание 1. Стоимость земельного участка, купленного за 5000 дол., ежегодно увеличивается на 7%. На какую сумму по сравнению с первоначальной стоимостью возрастет стоимость земельного участка через восемь лет?

Задание 2. Рассчитайте текущую стоимость перепродажи участка земли со строениями, если через четыре года предполагается продать его за 250 тыс. руб. Ставка дисконтирования 12%.

Задание 3. Какую сумму предприятию необходимо один раз перечислить на счет в банк, начисляющий 16% годовых ежеквартально, чтобы через четыре года приобрести земельный участок за 400 тыс. руб.?

Задание 4. Земельный участок с административным зданием стоимостью 300 млн руб. куплен в рассрочку на пять лет под 10% годовых. Какую равновеликую сумму необходимо в конце каждого года направлять на погашение долга?

Задание 5. Составьте график погашения ипотечного кредита в 9 млн. руб., предоставленного под залог земельного участка на три года под 12% годовых, если по условиям погашения:

в) кредит погашается ежегодно равными суммами (аннуитет).

Задание 6. Определите оценочную стоимость земельного участка. Стоимость расположенного на нем здания составляет 3000 тыс. руб., срок его экономической жизни 25 лет.

Норма возмещения капитала определяется по прямолинейному методу. Ставка дохода на инвестиции составляет 18%.

Чистый операционный доход от объекта в первый год эксплуатации составил 700 тыс. руб.

Задание 7. Оцените стоимость земельного участка, на котором находится недавно построенное сооружение стоимостью 450 млн руб.

Задание 8. Определите стоимость земельного участка под строительство многоэтажного гаража-стоянки на 150 легковых автомашин.

Строительство одного гаражного места по типовому проекту стоит 120 тыс. руб., а годовой чистый операционный доход от всего объекта прогнозируется в 3 млн. руб.

Задание 9. Определите стоимость земельного участка под строительство автозаправочной станции на три колонки.

Капитальные вложения на одну колонку составляют 40 500 дол.

Анализ эксплуатации действующих АЗС с аналогичным местоположением дает следующие данные:

в течение часа с одной колонки в среднем в сутки продают 30 л бензина;

чистый доход с одного литра бензина составляет 6 центов;

срок экономической жизни АЗС составляет 10 лет;

возмещение инвестиций в АЗС производится по прямолинейному методу;

с учетом затрат времени на пересмену персонала, текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году;

планируемый доход на инвестиции составляет 16%.

Задание 10. Чистый доход от продажи урожая с участка земли составил 2500 дол.

Задание 11. Используя метод разбивки на участки, определите стоимость земельного массива площадью 40 соток.

Планируется разбить данный массив на четыре участка по 10 соток каждый.

Предполагаемая цена продажи всех участков определена в 120 000 дол. (30 000 дол. за один участок).

Издержки на освоение и продажу относятся к настоящему времени и составят (дол.):

прямые издержки на освоение — 35 000;

управление, охрана, контроль — 5000;

накладные расходы — 10 000;

прибыль подрядчика — 13 000;

издержки по продаже — 4000;

текущие расходы (налоги, страхование) — 5000;

прибыль застройщика — 18 000.

Задание 12. Используя метод разбивки на участки, определите стоимость земельного массива площадью 30 га при строительстве трех коттеджей на 1 га.

Предполагаемая цена продажи благоустроенного участка 10 ООО ден. ед.

Издержки на планировку, подготовку и благоустройство относятся к настоящему времени и составят 150 ООО ден. ед.

Все остальные затраты и поступления от продажи отнесены к концу каждого соответствующего года.

Административные расходы и накладные расходы равны 25% от общей цены продажи.

Плата за кредит, расходы на содержание и прибыль составят 40% валового дохода.

Ежегодно планируется продавать по 30 участков размером '/₃ га. С учетом стоимости капитала и ожидаемого риска ставка дисконтирования определена в 10%.

Задание 13. Оцените массив земли общей площадью 50 соток, который застройщик планирует разделить на пять участков по 10 соток каждый. Цена продажи участка 3000 дол.

Застройщик будет продавать один участок в конце каждого года. Ставка дисконтирования для данного типа инвестиций определена в 10%. Издержки относятся пропорционально к концу каждого года и составляют:

проектирование, расчистка, инженерная подготовка — 4900 дол.; управление и охрана — 500 дол.;

накладные расходы и прибыль подрядчика — 800 дол.; маркетинг — 300 дол.;

текущие расходы (налоги, страхование) — 500 дол.; прибыль предпринимателя — 1000 дол.

Раздел: Ботаника и сельское хозяйство
Количество знаков с пробелами: 294253
Количество таблиц: 11
Количество изображений: 2

Возможно ли взыскание с лица, безосновательно использующего земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности, стоимости полученного урожая?

Суть проблемы

Сельскохозяйственные компании и крестьянские (фермерские) хозяйства нередко используют для выращивания с/х культур земельные участки сельскохозяйственного назначения и участки, расположенные в зонах сельхозиспользования населенных пунктов, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в отсутствие у них права на использование таких участков.

К таким случаям можно отнести ситуации, когда земельный участок используется полностью или частично:

в результате его самовольного занятия (самозахвата);
при заблуждении пользователя относительно местонахождения (границ) предоставленного ему земельного участка (например, в случае ошибки при выносе в натуру границ этого участка);
на основании недействительной сделки и (или) незаконного акта органа власти (цепочки таких сделок и актов);
после отпадения правового основания владения и пользования земельным участком (прекращение договора аренды в связи с истечением срока его действия или расторжением).

Необходимость внесения платы за пользование земельным участком вплоть до момента его возврата уполномоченному органу, а также возможность взыскания в пользу арендодателя убытков, причиненных несвоевременным возвратом земельного участка и не покрытых арендной платой (в частности, в виде разницы между размером арендной платы по прекратившемуся договору и ее рыночной стоимостью на момент прекращения этого договора, если право аренды может быть выставлено на аукцион), не вызывает сомнений.

Вместе с тем, в практике арбитражных судов возник вопрос: вправе ли в подобной ситуации собственник (арендодатель) требовать взыскания с лица, использующего такой земельный участок, стоимости полученного им урожая?

Что говорит закон?

В соответствии с гражданским и земельным законодательством посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученная сельскохозяйственная продукция и доходы от ее реализации принадлежат собственнику или иному законному владельцу (например, арендатору) соответствующего земельного участка.

Исключение составляют случаи, когда собственник (иной законный владелец) передал земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное пользование другому лицу (статьи 136, 606 Гражданского кодекса РФ, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса РФ).

Если же кто-либо использует земельный участок в отсутствие у него на это какого-либо права, то такой пользователь обязан возвратить или возместить правообладателю:

все доходы, которые были извлечены или должны были быть извлечены от использования этого участка, то есть сельскохозяйственную продукцию и (или) доходы от ее реализации (ее рыночную стоимость);
начиная с того времени, когда пользователь узнал или должен был узнать об отсутствии (порочности) юридического основания для использования земельного участка.

Условиями удовлетворения иска о взыскании стоимости урожая безотносительно правового статуса истца (частный или публичный собственник) являются:

сохранение или восстановление (в судебном порядке или добровольно) фактического владения земельным участком, от использования которого получен урожай (см. постановление Президиума ВАС РФ от 29.01.2013 № 11687/12).
представление им доказательств объема полученного урожая и его стоимости.

При отсутствии достоверных сведений о фактическом объеме собранного урожая или если пользователь не возделывал земельный участок, хотя действуя разумно, мог и должен был это делать, используются сведения Росстата и органов местного самоуправления о средней урожайности с одного гектара в отношении той или иной сельскохозяйственной культуры.

Что думает суд?

Два противоположных подхода к решению этого вопроса можно встретить в практике Арбитражного суда Северо-Кавказского округа.

В одних случаях окружной суд исходит из отсутствия у публичного собственника права требовать взыскания стоимости урожая, поскольку:

публичное образование и его органы никогда самостоятельно не осуществляют хозяйственную деятельность на землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
функции представителя собственника публичных земель (уполномоченного органа власти) заключаются в эффективном управлении и распоряжении земельными участками, находящимися в собственности соответствующего публично-правового образования;
непосредственное использование публичных земель осуществляют арендаторы и иные пользователи земельных участков, которые и приобретают в процессе хозяйственной деятельности право собственности на результаты такой деятельности, в том числе, на выращенную сельскохозяйственную продукцию;
имущественные интересы собственника обеспечиваются при внесении арендатором или фактическим пользователем участков сельскохозяйственного назначения платы за такое использование.

Эта позиция высказана в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.04.2019 по делу № А32-42663/2017 и от 02.10.2020 по делу № А63-17627/2019.

В других случаях Арбитражный суд Северо-Кавказского признает за публичным собственником право на взыскание стоимости урожая, основываясь на приведенных выше нормах гражданского и земельного законодательства (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.07.2020 по делу № А32-42663/2017), а также том факте, что эти нормы не содержат ограничения применения их положений к публично-правовым образованиям (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.09.2016 по делу № А32-1895/2015).

При этом, как и в споре между частными собственниками, взыскиваемая стоимость урожая уменьшается на размер расходов, необходимых для его получения.

Сначала окружной суд, руководствуясь первым из рассмотренных подходов, отменил судебные акты нижестоящих судов, которые ранее взыскали в пользу уполномоченного органа стоимость урожая с арендатора, договорные отношения с которым прекратились, и направил дело на новое рассмотрение.

Однако при новом рассмотрении суды первой и апелляционной инстанции снова удовлетворили иск.

На этот раз Арбитражный суд Северо-Кавказского округа отклонил жалобу бывшего арендатора, не увидев никаких препятствий для взыскания с него в пользу публичного собственника стоимости урожая.

По другим приведенным делам суды независимо от занятой ими позиции относительно возможности взыскания в такой ситуации стоимости урожая пришли к выводу о наличии также и других оснований для отказа в удовлетворении иска (недоказанность осведомленности ответчика об отсутствии у него права пользования земельным участком в период, в котором получен спорный урожай; недоказанность выращивания именно ответчиком урожая на спорном земельном участке). Следовательно, нельзя исключить, что если бы такие основания не были установлены, окружной суд мог бы принять решения в пользу публичного собственника.

При этом интересно отметить, что все эти дела рассмотрены не просто одним судом, а судьями судебного состава, специализирующегося на разрешении земельных споров.

Такая ситуация свидетельствует об отсутствии единообразного подхода к разрешению подобных споров в Северо-Кавказском судебном округе и в профильном судебном составе окружного суда, а, значит, и о существенных имущественных рисках для сельскохозяйственных компаний и крестьянских (фермерских) хозяйств, использующих государственные и муниципальные земли в отсутствие на это какого-либо права.

При рассмотрении дела № А32-42663/2017 судами также рассмотрен более узкий вопрос: обязан ли в принципе арендатор возмещать арендодателю стоимость полученного после прекращения договора аренды урожая с учетом того, что статья 622 Гражданского кодекса РФ предусматривает обязанность арендатора, который не возвратил либо возвратил его несвоевременно возвратил арендованное имущество, уплатить арендную плату за все время просрочки.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, направляя дело на новое рассмотрение, обратил внимание на то, что нижестоящие суды не применили к спорной ситуации названную норму, но при этом не обосновал, почему они должны были это сделать.

Рассматривая дело повторно, окружной суд указал, что:

установленная статьей 622 Гражданского кодекса РФ обязанность возвратить земельный участок арендодателю и оплатить стоимость просрочки возврата объекта аренды не наделяет бывшего арендатора правом на использование участка для производства сельскохозяйственной продукции;
арендатор должен завершить полевые сельскохозяйственные работы, подготовить участок к передаче и возвратить его арендодателю;
уклоняясь от исполнения названной обязанности арендатор вне сферы действия ранее заключенного договора аренды и положений статьи 622 Гражданского кодекса РФ незаконно использует полезные свойства земельных участков, что с учетом положений статей 136, 218, 606, пункта 1 статьи 1105 Гражданского кодекса РФ, статьи 40 Земельного кодекса РФ свидетельствует о наличии у уполномоченного органа права требовать взыскания стоимости полученного ответчиком урожая.

Что делать?

Для исключения или минимизации рисков взыскания в пользу публичного образования стоимости урожая, полученного при использовании земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, необходимо:

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за три месяца (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ).

В практике Арбитражного суда Северо-Кавказского доминирует буквальное толкование подпункта 1 пункта 3 статьи 46 Земельного кодекса РФ как запрещающего прекращение аренды земельного участка в период полевых сельскохозяйственных работ только по тем основаниям, которые указаны в абзаце 2-м подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Кодекса, а именно, если:

участок используется не в соответствии с его целевым назначением или
его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки (постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.09.2020 по делу № А20-3994/2019, от 16.07.2019 по делу № А32-4048/2018, от 19.07.2017 по делу № А32-12585/2016, от 31.08.2016 № по делу N А32-36173/2015).

Расширительное толкование приведенной нормы, исходя из которого прекращение аренды земельного участка по любым основаниям не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ, который включает в себя весь период времени, необходимый для полного завершения цикла этих работ с получением конечного результата в виде урожая, встречается реже и не создает ощущение сформировавшейся (устойчивой) практики его применения в каком-либо из судебных арбитражных округов (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.03.2019 по делу № А53-19767/2018, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15.09.2020 по делу № А49-12283/2017, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 08.06.2017 по делу № А39-4475/2016).

Верховный Суд РФ и Высший Арбитражный Суд РФ по этому вопросу не высказывались.

В связи с этим при использовании земельного участка сельскохозяйственного назначения по договору аренды, возобновленному на неопределенный срок, необходимо учитывать возможность его прекращения на основании одностороннего волеизъявления уполномоченного органа до уборки урожая посеянных сельскохозяйственных культур.

В такой ситуации возникает риск взыскания в пользу уполномоченного органа (арендодателя) стоимости урожая, посеянного и выращенного до прекращения договора аренды земельного участка.

В случае предъявления уполномоченным органом, отказавшимся от договора аренды земельного участка, возобновленного на неопределенный срок, иска о взыскании стоимости урожая, целесообразно, помимо доводов о принципиальной недопустимости такого иска (в том, что они будут заявлены, нет никаких сомнений) также:

Читайте также: