Продажа прав на урожай

Обновлено: 05.10.2024

Резолютивная часть решения объявлена 17 августа 2017 года.

Решение суда в полном объеме изготовлено 05 сентября 2017 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-37622/2016

по иску индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Карге Михаила Георгиевича (ОГРНИП 314237102200030 ИНН 234002298909)

о взыскании неосновательного обогащения,

В отзыве ответчик привел следующие доводы. Истец является ненадлежащим истцом по данному требованию. Истец не имел намерения производить посевные работы на земельных участках с кадастровыми номерами 23:17:0801000:584, 23:17:080100:586. Договоры аренды земельных участков были заключены 11.03.2016, с этой даты истец мог использовать земельные участки для посева урожая. Принимая участок в аренду, истец должен был убедиться в том, что земельные участки пригодны для сельскохозяйственных работ. Между тем, по состоянию на 11.03.2016 посев пшеницы уже был произведен. Истцом не учтены затраты ответчика на получение урожая. Исходя из специфики сельскохозяйственного производства, урожай, полученный из незавершенного производства, которое было начато в то время, когда у истца не было прав на земельный участок, нельзя считать имуществом, полученным ответчиком за счет истца. Определяя размер полученного ответчиком обогащения, истец не учел необходимых производственных затрат, за вычетом которых возможно определить размер полученной прибыли. Средняя себестоимость производства продовольственной озимой пшеницы составляет 5 610 рублей за тонну. Размер полученного дохода (неосновательного обогащения) за 1 тонну должен составлять 9 700 рублей – 5 610 рублей = 4 090 рублей. В таком случае при площади использованного участка в размере 10,52 га и урожайности в размере 5 тонн с гектара при стоимости одной тонны в размере 4 090 рублей (если принимать во внимание также затраты на производство урожая) размер неосновательного обогащения составляет 215 134 рубля. Кроме того, претензия о выплате неосновательного обогащения была предъявлена ответчику только 30.08.2016, именно с этого момента истец вправе требовать доходы, полученные ответчиком от использования спорных земельных участков.

Определением от 17.05.2017 к участию в деле в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечен ИП глава КФХ Богуш В.В.

В судебном заседании 17.05.2017 ответчик признал, что площадь самовольного занятия земельных участков составила 10,52 га. Данную площадь занятия земельного участка ответчик не оспаривал. Самовольное занятие земельных участков имело место в сентябре – октябре 2015 – июле 2016 года (озимая пшеница). Представитель ответчика признал сумму возмещения в размере 215 134 рубля.

В судебном заседании, проводившемся с перерывом с 09.08.2017 по 17.08.2017, представитель ответчика, участвовавший в судебном заседании до перерыва, просил в иске отказать. Представитель истца в судебное заседание не явился.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей, арбитражный суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

11.03.2016 индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства Богушем Виталием Владимировичем и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства Москаленко Михаилом Григорьевичем заключен договор субаренды земельного участка с кадастровым номером 23:17:0801000:584, для сельскохозяйственного использования. Договор заключен на срок до 11.02.2017.

Также 11.03.2016 ИП главой КФХ Богушем В.В. и ИП главой КФХ Москаленко М.Г. заключен договор субаренды от 11.03.2016 земельного участка с кадастровым номером 23:17:0801000:586, для сельскохозяйственного использования, сроком до 11.02.2017.

Москаленко Михаил Григорьевич переменил фамилию на Карге (свидетельство о перемени имени от 15.06.2016).

Ответчик в ходе судебного разбирательства данные обстоятельства не отрицал, в судебном заседании 17.05.2017 представитель ответчика признал, что площадь самовольного занятия земельных участков составила 10,52 га, также ответчик признал использование данного земельного участка для выращивания озимой пшеницы. Ответчиком не приведены доказательства того, что собранный на спорных земельных участках урожай пшеницы в июле 2017 года был фактически собран или передан Карге М.Г.

Основной довод ответчика сводится к тому, что при определении размера возмещения стоимости собранного урожая необходимо вычесть стоимость затрат, фактически понесенных ответчиком на производство урожая, в результате стоимость возмещения должна составить 215 134 рубля.

Арбитражный суд отклоняет данный довод ответчика.

В соответствии со статьей 136 Гражданского кодекса Российской Федерации плоды, продукция, доходы, полученные в результате использования вещи, независимо от того, кто использует такую вещь, принадлежат собственнику вещи, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, договором или не вытекает из существа отношений.

Согласно статье 606 ГК РФ плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В соответствии со статьей 41 Земельного кодекса Российской Федерации лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи.

Таким образом, урожай, собранный в июле 2016 года на спорных земельных участках, принадлежал ИП главе КФХ Карге М.Г. как субарендатору земельных участков. У ответчика отсутствовали какие-либо права на использование данных земельных участков и присвоение собранного на них урожая.

Поскольку урожай пшеницы ответчиком был вывезен с земельных участков и не передан истцу, а также не оплачено ни пользование земельными участками, ни стоимость урожая, суд приходит к выводу о получении ответчиком неосновательного обогащения в размере стоимости собранного урожая.

Расходы ответчика, понесенные на выращивание пшеницы и сбор урожая пшеницы, относятся на риск ответчика и не подлежат вычету из размера причитающегося истцу возмещения, рассчитанного исходя из стоимости тонны пшеницы по состоянию на июль 2016 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.

В соответствии со статьей 1108 ГК РФ при возврате неосновательно полученного или сбереженного имущества (статья 1104) или возмещении его стоимости (статья 1105) приобретатель вправе требовать от потерпевшего возмещения понесенных необходимых затрат на содержание и сохранение имущества с того времени, с которого он обязан возвратить доходы (статья 1106) с зачетом полученных им выгод. Право на возмещение затрат утрачивается в случае, когда приобретатель умышленно удерживал имущество, подлежащее возврату.

Таким образом, положениями статей 1102 – 1108 ГК РФ не предусмотрен зачет при возврате неосновательно полученного имущества или при выплате стоимости неосновательно сбереженного имущества тех затрат, которые неосновательно обогатившееся лицо понесло в целях получения неосновательного обогащения.

В соответствии со статьей 303 ГК РФ при истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.

Таким образом, по смыслу статьи 303 ГК РФ истец вправе требовать от ответчика возмещения всех доходов, которые ответчик извлек за все время владения спорными земельными участками.

Статьей 303 ГК РФ не предусмотрено возмещение недобросовестному владельцу тех затрат, которые он понес на извлечение доходов от незаконно полученного имущества, так же как не предусмотрен и зачет расходов, фактически понесенных недобросовестным владельцем на извлечение доходов от незаконно используемого имущества.

В соответствии с произведенным истцом расчетом при площади используемых участков 10,52 га и средней урожайности в количестве 5 тонн с гектара при средней стоимости одной тонны пшеницы 4 класса по состоянию на 04.07.2016 в размере 9 700 рублей стоимость урожая собранной ответчиком пшеницы составляет 510 220 рублей.

В произведенном в отзыве расчете ответчик не оспаривает площадь (10,52 га), урожайность с одного гектара (5 тонн), а также среднюю стоимость одной тонны пшеницы (9 700 рублей), однако ответчиков предлагает вычесть из полученной суммы себестоимость производства пшеницы из расчета 5 610 рублей за 1 тонну, в результате размер возмещения составляет 215 134 рубля.

Между тем, суд отклоняет довод ответчика о применении в расчете затрат, понесенных ответчиком на выращивание урожая пшеницы.

Поскольку иные показатели ответчиком фактически не оспаривались (площадь фактически используемого участка, урожайность с одного гектара, стоимость тонны пшеницы в июле 2016 года), суд принимает расчет неосновательного обогащения, предложенный истцом.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.

Предварительный не подходит - предмет определить невозможно.

Г.Ф. Шершеневич квалифицировал договорные отношения по продаже будущего урожая как запродажу. Он отмечал: "Судебная практика допускает продажу будущей вещи, например будущего урожая. В доказательство возможности такой сделки приводится следующее соображение: то обстоятельство, что проданные продукты в момент продажи еще не существовали, не может служить препятствием к признанию договора продажей, так как продавцу, собственнику земли, принадлежит право и на ее продукты. При этом, однако, упускается из виду, что право собственности на несуществующую вещь немыслимо, что из права собственности на землю нельзя выводить права собственности на плоды, еще не появившиеся. Поэтому так называемая продажа будущего урожая в действительности будет запродажей" .
--------------------------------
Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула, 2001. С. 416.

Но термина "запродажа" ГК не знает, раньше что-то было. В пример приводился пример с А.П. Чеховым, который "запродавал" издателю будущие произведения, еще им не созданные. Автор статьи, ссылавшийся на этот пример, писал, что в настоящее время такой вариант будет противоречить ГК, т.к. нет предмета.
Может, взять усередненную урожайность предыдущих лет с Га, да и заключить предварительный купли-продажи?

Возможно ли взыскание с лица, безосновательно использующего земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности, стоимости полученного урожая?

Суть проблемы

Сельскохозяйственные компании и крестьянские (фермерские) хозяйства нередко используют для выращивания с/х культур земельные участки сельскохозяйственного назначения и участки, расположенные в зонах сельхозиспользования населенных пунктов, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в отсутствие у них права на использование таких участков.

К таким случаям можно отнести ситуации, когда земельный участок используется полностью или частично:

в результате его самовольного занятия (самозахвата);
при заблуждении пользователя относительно местонахождения (границ) предоставленного ему земельного участка (например, в случае ошибки при выносе в натуру границ этого участка);
на основании недействительной сделки и (или) незаконного акта органа власти (цепочки таких сделок и актов);
после отпадения правового основания владения и пользования земельным участком (прекращение договора аренды в связи с истечением срока его действия или расторжением).

Необходимость внесения платы за пользование земельным участком вплоть до момента его возврата уполномоченному органу, а также возможность взыскания в пользу арендодателя убытков, причиненных несвоевременным возвратом земельного участка и не покрытых арендной платой (в частности, в виде разницы между размером арендной платы по прекратившемуся договору и ее рыночной стоимостью на момент прекращения этого договора, если право аренды может быть выставлено на аукцион), не вызывает сомнений.

Вместе с тем, в практике арбитражных судов возник вопрос: вправе ли в подобной ситуации собственник (арендодатель) требовать взыскания с лица, использующего такой земельный участок, стоимости полученного им урожая?

Что говорит закон?

В соответствии с гражданским и земельным законодательством посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученная сельскохозяйственная продукция и доходы от ее реализации принадлежат собственнику или иному законному владельцу (например, арендатору) соответствующего земельного участка.

Исключение составляют случаи, когда собственник (иной законный владелец) передал земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное пользование другому лицу (статьи 136, 606 Гражданского кодекса РФ, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса РФ).

Если же кто-либо использует земельный участок в отсутствие у него на это какого-либо права, то такой пользователь обязан возвратить или возместить правообладателю:

все доходы, которые были извлечены или должны были быть извлечены от использования этого участка, то есть сельскохозяйственную продукцию и (или) доходы от ее реализации (ее рыночную стоимость);
начиная с того времени, когда пользователь узнал или должен был узнать об отсутствии (порочности) юридического основания для использования земельного участка.

Условиями удовлетворения иска о взыскании стоимости урожая безотносительно правового статуса истца (частный или публичный собственник) являются:

сохранение или восстановление (в судебном порядке или добровольно) фактического владения земельным участком, от использования которого получен урожай (см. постановление Президиума ВАС РФ от 29.01.2013 № 11687/12).
представление им доказательств объема полученного урожая и его стоимости.

При отсутствии достоверных сведений о фактическом объеме собранного урожая или если пользователь не возделывал земельный участок, хотя действуя разумно, мог и должен был это делать, используются сведения Росстата и органов местного самоуправления о средней урожайности с одного гектара в отношении той или иной сельскохозяйственной культуры.

Что думает суд?

Два противоположных подхода к решению этого вопроса можно встретить в практике Арбитражного суда Северо-Кавказского округа.

В одних случаях окружной суд исходит из отсутствия у публичного собственника права требовать взыскания стоимости урожая, поскольку:

публичное образование и его органы никогда самостоятельно не осуществляют хозяйственную деятельность на землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
функции представителя собственника публичных земель (уполномоченного органа власти) заключаются в эффективном управлении и распоряжении земельными участками, находящимися в собственности соответствующего публично-правового образования;
непосредственное использование публичных земель осуществляют арендаторы и иные пользователи земельных участков, которые и приобретают в процессе хозяйственной деятельности право собственности на результаты такой деятельности, в том числе, на выращенную сельскохозяйственную продукцию;
имущественные интересы собственника обеспечиваются при внесении арендатором или фактическим пользователем участков сельскохозяйственного назначения платы за такое использование.

Эта позиция высказана в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.04.2019 по делу № А32-42663/2017 и от 02.10.2020 по делу № А63-17627/2019.

В других случаях Арбитражный суд Северо-Кавказского признает за публичным собственником право на взыскание стоимости урожая, основываясь на приведенных выше нормах гражданского и земельного законодательства (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.07.2020 по делу № А32-42663/2017), а также том факте, что эти нормы не содержат ограничения применения их положений к публично-правовым образованиям (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.09.2016 по делу № А32-1895/2015).

При этом, как и в споре между частными собственниками, взыскиваемая стоимость урожая уменьшается на размер расходов, необходимых для его получения.

Сначала окружной суд, руководствуясь первым из рассмотренных подходов, отменил судебные акты нижестоящих судов, которые ранее взыскали в пользу уполномоченного органа стоимость урожая с арендатора, договорные отношения с которым прекратились, и направил дело на новое рассмотрение.

Однако при новом рассмотрении суды первой и апелляционной инстанции снова удовлетворили иск.

На этот раз Арбитражный суд Северо-Кавказского округа отклонил жалобу бывшего арендатора, не увидев никаких препятствий для взыскания с него в пользу публичного собственника стоимости урожая.

По другим приведенным делам суды независимо от занятой ими позиции относительно возможности взыскания в такой ситуации стоимости урожая пришли к выводу о наличии также и других оснований для отказа в удовлетворении иска (недоказанность осведомленности ответчика об отсутствии у него права пользования земельным участком в период, в котором получен спорный урожай; недоказанность выращивания именно ответчиком урожая на спорном земельном участке). Следовательно, нельзя исключить, что если бы такие основания не были установлены, окружной суд мог бы принять решения в пользу публичного собственника.

При этом интересно отметить, что все эти дела рассмотрены не просто одним судом, а судьями судебного состава, специализирующегося на разрешении земельных споров.

Такая ситуация свидетельствует об отсутствии единообразного подхода к разрешению подобных споров в Северо-Кавказском судебном округе и в профильном судебном составе окружного суда, а, значит, и о существенных имущественных рисках для сельскохозяйственных компаний и крестьянских (фермерских) хозяйств, использующих государственные и муниципальные земли в отсутствие на это какого-либо права.

При рассмотрении дела № А32-42663/2017 судами также рассмотрен более узкий вопрос: обязан ли в принципе арендатор возмещать арендодателю стоимость полученного после прекращения договора аренды урожая с учетом того, что статья 622 Гражданского кодекса РФ предусматривает обязанность арендатора, который не возвратил либо возвратил его несвоевременно возвратил арендованное имущество, уплатить арендную плату за все время просрочки.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, направляя дело на новое рассмотрение, обратил внимание на то, что нижестоящие суды не применили к спорной ситуации названную норму, но при этом не обосновал, почему они должны были это сделать.

Рассматривая дело повторно, окружной суд указал, что:

установленная статьей 622 Гражданского кодекса РФ обязанность возвратить земельный участок арендодателю и оплатить стоимость просрочки возврата объекта аренды не наделяет бывшего арендатора правом на использование участка для производства сельскохозяйственной продукции;
арендатор должен завершить полевые сельскохозяйственные работы, подготовить участок к передаче и возвратить его арендодателю;
уклоняясь от исполнения названной обязанности арендатор вне сферы действия ранее заключенного договора аренды и положений статьи 622 Гражданского кодекса РФ незаконно использует полезные свойства земельных участков, что с учетом положений статей 136, 218, 606, пункта 1 статьи 1105 Гражданского кодекса РФ, статьи 40 Земельного кодекса РФ свидетельствует о наличии у уполномоченного органа права требовать взыскания стоимости полученного ответчиком урожая.

Что делать?

Для исключения или минимизации рисков взыскания в пользу публичного образования стоимости урожая, полученного при использовании земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, необходимо:

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за три месяца (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ).

В практике Арбитражного суда Северо-Кавказского доминирует буквальное толкование подпункта 1 пункта 3 статьи 46 Земельного кодекса РФ как запрещающего прекращение аренды земельного участка в период полевых сельскохозяйственных работ только по тем основаниям, которые указаны в абзаце 2-м подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Кодекса, а именно, если:

участок используется не в соответствии с его целевым назначением или
его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки (постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.09.2020 по делу № А20-3994/2019, от 16.07.2019 по делу № А32-4048/2018, от 19.07.2017 по делу № А32-12585/2016, от 31.08.2016 № по делу N А32-36173/2015).

Расширительное толкование приведенной нормы, исходя из которого прекращение аренды земельного участка по любым основаниям не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ, который включает в себя весь период времени, необходимый для полного завершения цикла этих работ с получением конечного результата в виде урожая, встречается реже и не создает ощущение сформировавшейся (устойчивой) практики его применения в каком-либо из судебных арбитражных округов (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.03.2019 по делу № А53-19767/2018, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15.09.2020 по делу № А49-12283/2017, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 08.06.2017 по делу № А39-4475/2016).

Верховный Суд РФ и Высший Арбитражный Суд РФ по этому вопросу не высказывались.

В связи с этим при использовании земельного участка сельскохозяйственного назначения по договору аренды, возобновленному на неопределенный срок, необходимо учитывать возможность его прекращения на основании одностороннего волеизъявления уполномоченного органа до уборки урожая посеянных сельскохозяйственных культур.

В такой ситуации возникает риск взыскания в пользу уполномоченного органа (арендодателя) стоимости урожая, посеянного и выращенного до прекращения договора аренды земельного участка.

В случае предъявления уполномоченным органом, отказавшимся от договора аренды земельного участка, возобновленного на неопределенный срок, иска о взыскании стоимости урожая, целесообразно, помимо доводов о принципиальной недопустимости такого иска (в том, что они будут заявлены, нет никаких сомнений) также:

Начиная с 2022 года, можно будет продать сельскохозяйственную продукцию непосредственно на участке, вместо того, чтобы возить для ярмарок и рынков, что, как правило, очень далеко друг от друга. Ранее, эта торговля была запрещена. Инновации применяются для фермеров, а не для дачников.

Новый закон для фермеров и дачников в 2022 году

Новые правила были введены в соответствии с Законом № 407-ФЗ от 06.12.2021. Изменения уже находятся, следовательно, в силу.

Фермеры россияне теперь могут продавать продукты, выращенные на своих садов и огородов, не заходя на рынках или ярмарках — непосредственно на их земле. Могут продавать овощи, фрукты, мед, яйца, молоко, мясо.

Что изменилось по сравнению с тем, что было раньше?

До этого закона, с тем чтобы фермеры могли продавать свою продукцию на рынках и ярмарках.

Торговля в их собственных землях была запрещена: земли крестьяне считались земель сельскохозяйственного назначения, и торговли этих земель означало присвоение, за то, что не было разрешено создание места продаж в землях.

Преимущества новых правил

Которые будут допущены к торгам в свои собственные земли, расходы на транспорт и распределение значительно сокращаются и могут сосредоточиться на своих бизнес-дня-в-день. Это также приносит пользу потребителям, которые могут купить свежие продукты, не заплатив.

Кроме того, натуральные продукты и высокое качество источников первой руки всегда в моде. Находятся быстро, их клиентов и забирают свои деньги из кармана.

Тот факт, что агротуризм в настоящее время растет — люди любят покупать экологически чистые продукты местных. Закон подписан-это лучший способ стимулирования продаж для местного сельского хозяйства.

Условия, наиболее важных для организации торговли

Владелец может торговать напрямую с земельного участка под следующие условия:

Может ли дачник продавать урожай на дачном участке

Только фермер может быть разрешено продавать свою продукцию. Следовательно, собственник земельного участка должен не только создать место для продажи продукции, но также регистрировать фермерство.

Увеличение продаж

Насколько это удобно для покупателя, который привык покупать продукты в нескольких минутах ходьбы, идти специально в фермер? Скорее всего, новый закон будет не на пользу конечного потребителя.

Это, скорее всего, новшества не обращаются к тем, кто живет в отдаленных районах — не будут ориентированы на конечного потребителя, и продажи на ярмарках и рынках продолжают быть важны для них.

Читайте также: