Зонирование территории земельного участка

Обновлено: 02.07.2024

В целях развития и застройки площадей поселений на государственном уровне осуществляется зонирование территорий. Каждая зона, на которые делится территория, имеет свое функциональное назначение и особенности использования, соответственно каждому землепользователю просто необходимо знать ограничения в эксплуатации своего земельного участка. В данной статье мы расскажем про функциональные и территориальные зоны Ж1, Ж2 в генеральных планах и о лимитах использования земельных участков в границах таких зон.

Что такое зонирование территории земельного участка

Зонирование территории может быть функциональным и территориальным, причем второе конкретизирует первое.
Функциональные зоны устанавливаются документами территориального планирования, но коль в данной статье речь идет о жилых зонах, необходимо конкретизировать, что в данном случае в качестве такой документации выступает генеральный план населенного пункта.
К видам функциональных зон относятся: зоны городского центра, жилые, производственные, научно-образовательные, рекреационные, зоны инженерных и транспортных инфраструктур, зоны охраны среды и специального назначения.
Границы же территориальных зон определены в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), которые устанавливают градостроительный регламент для каждой такой зоны.

Градостроительный регламент определяет правовой режим земельных участков, находящихся в границе каждой территориальной зоны.

Т.е. функциональные зоны лишь определяют область использования земельного участка, а вот территориальные уже детализируют как это сделать и по каким правилам (параметры возводимых строений, предельные площади застройки, отступы от границ земельного участка и т.д.).
Территориальные зоны могут быть: жилыми, общественно-деловыми, производственными, инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационными, сельскохозяйственного использования, специального назначения, военных объектов и иными.
Целью зонирования территории является создание благоприятной среды для проживания граждан, ограничение вредного воздействия производств, обеспечение сохранности историко-культурных объектов и рационального использования ресурсов, а также предотвращение чрезмерной концентрации населения и производств.

Как узнать вид зонирования земельного участка

Ну а далее необходимо сориентироваться, где расположен ваш земельный участок и определить в какую функциональную зону он попадает.

Таблица видов зонирования земельных участков

На просторах интернета гуляет масса таблиц видов зонирования, однако сразу хотим отметить, что существует лишь примерный состав и содержание градостроительных регламентов территориальных зон поселений. Как правило, такие таблицы честно слизаны с генпланов конкретных поселений, а значит не универсальны.

В каждом поселении, зачастую, приняты свои буквенные обозначения зон. Да, плюс минус они аналогичны, но не рекомендуем использовать подобные таблицы для определения вида зонирования своего земельного участка. Для получения достоверной информации используйте генплан именно вашего поселения.

Ниже мы приведем таблицу с примерным составом градостроительных регламентов территориальных зон поселений, который одобрен Протоколом Госстроя РФ от 10.06.1999 г. № 01-НС-15/7.

Территориальные зоны Ж1, Ж2 в генеральных планах

Обращаем ваше внимание на тот факт, что градостроительный регламент утверждается органом местного самоуправления, а это значит, что в каждом муниципальном образовании он свой. В статье приведено лишь примерное содержание градостроительного регламента.
Как вы уже поняли из представленной выше таблицы, сокращением Ж1 и Ж2 в генеральных планах поселений обозначаются жилые зоны.

Ж.1 – зона усадебных и блокированных жилых домов

На земельных участках, расположенных в границах зоны Ж.1 можно возводить: отдельно стоящие жилые дома, блокированные жилые дома, магазины торговой площадью до 40 м2.
Такие участки можно использовать для: ведения садоводства, огородничества, содержания мелкого домашнего скота, возведения хозяйственных построек, отдельно стоящих гаражей, бани, сауны, теплиц, парников, оранжерей и пр.
Особое внимание стоит уделить минимальным расстояниям от границ участка до строений. Выглядят они следующим образом:
От границ соседнего участка до: основного строения - 3 м; хозяйственных и прочих строений - 1 м; открытой стоянки - 1 м; отдельно стоящего гаража - 1 м. Причем расстояние от окон жилых помещений до хозяйственных и прочих строений, расположенных на соседних участках, должно быть не менее 6 м.
Высота зданий в зоне Ж1 должна быть следующей:
Количество надземных этажей основных строений не должно превышать двух (правда с возможностью использования мансардного этажа), высота основных строений от уровня земли не должна превышать 13,6 м, а вспомогательных - 7 м.

Ж.2 - зона многоквартирных жилых домов до трех этажей

На земельных участках, расположенных в границах зоны Ж.2 можно возводить: жилые дома, блокированные жилые дома, многоквартирные жилые дома не выше трех этажей; библиотеки; аптеки площадью до 20 м2, магазины площадью до 60 м2, детские сады и школы, общепит, медицинские учреждения, парикмахерские.
Такие участки можно использовать для: ведения садоводства, огородничества, содержания мелкого домашнего скота, возведения хозяйственных построек, отдельно стоящих, встроенных и подземных гаражей, бани, сауны, теплиц, парников, оранжерей и пр.
Минимальные расстояния от границ участка до строений полностью аналогичны требованиям зоны Ж.1.
Высота зданий в зоне Ж2 должна быть следующей:
Количество надземных этажей основных строений не должно превышать трех (правда с возможностью использования мансардного этажа), высота основных строений от уровня земли не должна превышать 16 м, а вспомогательных – 7 м.

Настоятельно рекомендуем изучить градостроительный регламент зоны, в которой находится ваш земельный участок, поскольку последствия его нарушения приведут к проблемам, связанным с распоряжением и легализацией недвижимости.

В этой статье хотелось бы заострить внимание на актуальности внесения в ЕГРН сведений о границах территориальных зон, ранее установленных и утвержденных правилами землепользования и застройки, и проблемных моментах, возникающих при выполнении работ по подготовке документов для их внесения в ЕГРН.

Содержание

Что такое территориальные зоны и зачем они нужны?

На сегодняшний день в Земельном кодексе Российской Федерации правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Территориальные зоны – это зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Ниже даны понятия таких терминов, как градостроительный регламент и правила землепользования и застройки.

Градостроительный регламент — устанавливаемые в пределах границ соответствующий территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) — размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Правила землепользования и застройки – один из документов градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа, а также порядок внесения в него изменений.

Иными словами, территориальная зона – это определенная территория, где действуют те или иные нормы. Границы такой терзоны (территории) установлены органом местного самоуправления.

В определенных случаях могут подлежать изменению, в том числе возможно также внести изменения и в правила землепользования и застройки.

Например, ранее были установлены границы территориальной зоны – зона промышленности.

При этом, при внесении в ЕГРН сведений о такой территориальной зоне выясняется, что в границы терзоны попадает участок с видом разрешенного использования – индивидуальная жилая застройка. В данной зоне промышленности отсутствует такой вид разрешенного использования как – индивидуальная жилая застройка, и имеется ряд ограничений для собственника такого земельного участка.

Как же могло такое произойти?

Вероятно, при первичном определении границ территориальной зоны – зона промышленности, не были учтены ряд факторов: актуальное кадастровое деление территории, фактическая жилая застройка с имеющимися ранее выданными разрешениями на строительство на таком земельном участке и прочее.

В связи с чем, возникла необходимость внесения в карту градостроительного зонирования в отношении данной зоны изменений в части приведения в соответствии ее границ.

К сожалению, таких случаев на практике более, чем достаточно.

В связи с чем к точности определения границ территориальных зон необходимо подходить с высокой степенью ответственности.

Законом о государственной регистрации недвижимости также предусмотрена обязанность по внесению в ЕГРН сведений о территориальных зонах в случае принятия соответствующими органами решений (актов) об утверждении правил землепользования и застройки либо о внесении изменений в правила землепользования и застройки, если такими изменениями предусмотрено установление или изменение градостроительного регламента, установление или изменение границ территориальных зон.

Откуда берутся виды разрешенного использования в ПЗЗ?

На сегодняшний день виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540.

Федеральным законом определена обязанность органов местного самоуправления поселения, органов местного самоуправления городского округа приведения, установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными Классификатором в срок - до 01.01.2020.

Необходимо также учитывать, что с апреля 2019 года классификатор видов разрешенного использования претерпел значительные изменения.

В некоторые виды разрешенного использования внесен ряд изменений, а также добавлен ряд видов разрешенного использования, ранее отсутствующих в классификаторе. Например, появился, такой вид – как размещение общежитий, и зданий временного проживания граждан.

В большинстве случаев органами местного самоуправления проводятся работы по подготовке текстового и графического описания документа, воспроизводящего сведения о территориальной зоне и видах разрешенного использования для их внесения в ЕГРН, на основании уже утвержденных градостроительных регламентов и утвержденных ПЗЗ.

Законодательство не запрещает до 1 января 2020 года вносить в ЕГРН сведения о территориальных зонах с видами разрешенного использования, не соответствующими классификатору. Вместе с тем, органы местного самоуправления активно проводят работу по приведению ПЗЗ в соответствии с действующим законодательством.

Как определяются границы территориальных зон?

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ границы территориальных зон могут устанавливаться по:

1) линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений;

2) красным линиям;

3) границам земельных участков;

4) границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований;

5) границам муниципальных образований;

6) естественным границам природных объектов;

7) иным границам.

Документы основания подготовки сведений о территориальных зонах

Для внесения в ЕГРН сведений о территориальных зонах готовится текстовое и графическое описание местоположения границ территориальных зон в соответствии с требованиями, установленными Приказом Минэкономразвития России от 23 ноября 2018 г. №650.

Несмотря на то, что вышеуказанным приказом введены новые требования, многие до сих пор считают, что для границ территориальных зон основным документом для внесения в ЕГРН сведений о терзонах является карта план объекта землеустройства.

Однако необходимо учитывать, что территориальные зоны с января 2018 года не являются объектом землеустройства, в связи с чем подготовка карта (плана) объекта землеустройства не требуется.

Какие же все-таки документы необходимы для внесения в ЕГРН сведений о территориальных зонах?

Документом – основанием для подготовки документов в отношении территориальных зон являются решение (акт) уполномоченного органа об установлении или изменении границы территориальной зоны. Таким документом является документ, утвердивший правила землепользования и застройки, включая сведения о территориальных зонах, устанавливаемых правилами землепользования и застройки, их количестве, перечне видов разрешенного использования для каждой территориальной зоны. В качестве документов, необходимых для определения местоположения границ территориальных зон используются также сведения ЕГРН, картографический материал, ортофотопланы и другие сведения:

Документы основания подготовки сведений о границах территориальных зон

Решение (акт) уполномоченного органа об установлении или изменении границы (документ, утвердивший правила землепользования и застройки, включая сведения о территориальных зонах, устанавливаемых правилами землепользования и застройки, их количестве, перечне видов разрешенного использования земельных участков для каждой территориальной зоны)

Сведения ЕГРН, Единая электронная картографическая основа, картографический материал, ортофотопланы, сведения дистанционного зондирования

Направляемые для внесения в ЕГРН документы должны быть подписаны электронно-цифровой подписью лица, подготовившего документы и лица, принявшего решение об утверждении ПЗЗ.

В случае внесения изменений в ПЗЗ необходимо также готовить и направлять документы для внесения таких изменений в ЕГРН для последующего отражения достоверных сведений в реестре недвижимости.

Проблемы, возникающие при подготовке документов у пути их решения

Существует ряд проблем при выполнении работ по подготовке документов в отношении территориальных зон:

Отсутствие утвержденных xml-схем, используемых для формирования документов в формате XML и представляемых органами местного самоуправления в орган регистрации прав с целью внесения в ЕГРН, создает определенные трудности при подготовке документов. Существующее программное обеспечение для подготовки документов о территориальных зонах не позволяет в этой связи корректно отображать сведения о видах разрешенного использования земельных участков, предельных размерах земельных участков для той или иной территориальной зоны, и виде зоны, содержащихся в правилах землепользования и застройки.

Данным письмом рекомендовано при подготовке документов руководствоваться требованиями, предъявляемыми к составлению карты (плана) объекта землеустройства, утвержденными постановлением от 30.07.2009 № 621 и использовать действующую в настоящее время XML-схему, используемую для формирования XML-документов при осуществлении информационного взаимодействия при ведении ЕГРН с органами местного самоуправления.

Данная XML-схема - MapPlan_v01 позволяет внести в XML-файл карты (плана) объекта землеустройства, подготовленный в соответствии с XML-схемой MapPlan_v01, соответствующие сведения о видах разрешенного использования земельных участков в границах территориальной зоны, а также предельные размеры земельных участков в соответствии с ПЗЗ. Стоит отметить, что внесению в ЕГРН подлежат все виды разрешенного использования, как основные, так и вспомогательные и условно разрешенные.

В связи с чем, при подготовке документов необходимо использовать данный формат XML-схемы. Виды разрешенного использования земельных участков в границах территориальной зоны и иные характеристики территориальной зоны указываются в строке "Иные характеристики" раздела "Сведения об объекте землеустройства".

Одной из основных проблем при подготовке документов в отношении границ территориальных зон также является вопрос определения местоположения их границ.

Учитывая, что часть документов готовится уже по утвержденным картам градостроительного зонирования, которые только схематично отображают контур границ территориальных зон, и которые были в большинстве случае подготовлены без учета сведений о кадастровом делении территории, часто возникает проблема определения контура границ терзоны для ее внесения и отображения в ЕГРН.

Зачастую информация, воспроизводимая с утвержденных карт градостроительного зонирования, содержащих сведения о местоположении границ территориальных зон, не соответствует сведениям актуального кадастрового деления.

Для решения данной проблемы необходимо проводить тщательный анализ исходных данных, получаемых от органов местного самоуправления, учитывать границы земельных участков, внесенных в ЕГРН, информацию о красных линиях, о линиях магистралей, улиц, проездов, границы населенных пунктов и муниципальных образований, естественных границах природных объектов.

Существует и следующий проблемный момент: большое количество ранее учтенных участков в ЕГРН не имеют сведений о координатах характерных точек границ, а также на любой территории имеются неразграниченные земли, информация о границах которых отсутствует в ЕГРН.

В связи с чем, при установлении границ на данной территории необходимо максимально точно определять контур границы терзоны. В противном случае, в дальнейшем при образовании земельных участков из земель, а также при уточнении границ ранее учтенных земельных участков, могут возникнуть основания для приостановления осуществления кадастрового учета в связи с пересечением границ уточняемых или образуемых участков земли с границами внесенных терзон. Могут возникнуть жалобы со стороны собственников таких участков.

Для того что бы данных проблем не возникало, необходимо при определении границ территориальных зон при наличии неразграниченных земель учитывать сведения о красных линиях, линиях магистралей, улиц, проездов, естественных природных объектах, а в случае при прохождении границ территориальных зон по отсутствующим в ЕГРН границам ранее учтенных земельных участков, при выявлении спорных вопросов по расположению границ земельных участков, непрошедших процедуру кадастрового учета в соответствии с требованиями действующего законодательства, при невозможности определения границ картометрическим методом на основании картографических данных, необходимо проводить межевые работы для исключения выявления в последующем ошибок в расположении границ территориальных зон, используя геодезический метод, либо метод спутниково-геодезических измерений.

Одним из самых распространенных и малозатратных методов определения координат характерных точек границ территориальных зон является – картометрический.

Вместе с тем использовать его возможно только при наличии картографического материала определенного масштаба. При отсутствии картографического материала необходимого масштаба, необходимо использовать другие методы, позволяющие определить координаты характерных точек границ.

Что же делать, когда из-за стоящих на кадастровом учете земельных участков невозможно отобразить границы территориальной зоны, отраженные на карте градзонирования?

Например, нередки ситуации, при которых согласно данным карты градостроительного зонирования населенного пункта на определенной территории расположены несколько территориальных зон. Вместе с тем, при анализе местоположения границ территориальных зон с учетом сведений ЕГРН, выявлено пересечение границ этих территориальных зон с земельным участком, который фактически расположен на территории всех этих территориальных зон.

Данное основание в определенных случаях создает невозможность внесения в ЕГРН сведений об установленных территориальных зонах.

В этом случае необходимо вносить изменения в графическую часть правил землепользования и застройки, либо проводить работы по разделу земельного участка, в случае если имеется возможность.

Необходимо также отметить, что это не касается земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами, для разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также для размещения водохранилищ и прочих объектов.

Заключение

Подводя итог вышесказанному, хотелось бы отметить, что только тщательная предварительная работа по изучению исходных данных, запрос, получение и использование картографического и иного материала, использование актуальной информации о границах земельных участков, содержащихся и отсутствующих в ЕГРН, решение спорных вопросов о прохождении границы территориальной зоны с органом, утвердившим правила землепользования и застройки, а также использование корректного метода определения координат границ территориальных зон, позволит подготовить качественный материал, необходимый для внесения сведений о границах территориальных зон в ЕГРН.

Будем рады ответить на все возникшие вопросы. Присылайте отзывы и комментарии.

Деление земель на категории по целевому назначению — базовый принцип земельного законодательства РФ. В соответствии с ним, правовой режим участков определяется их принадлежностью к определенной категории и разрешенным использованием. В связи с этим зонирование земель и отнесение к одной из установленных Земельным кодексом РФ категорий является обязательным мероприятием.

Что такое зонирование земель

населенных пунктов (ст. 85 Земельного кодекса РФ );
земель транспорта, энергетики, промышленности;
территорий специального назначения (ст. 87 ЗК).

Итак, зонирование земель — это их разделение на участки с разным целевым назначением и правовым режимом использования.

Такое разделение производится согласно планам развития территорий, главные принципы и положения которого определяет Правительство РФ. Утверждение этих планов относится к компетенции органов местного самоуправления или государственной власти. Решения, принятые ими в отношении земельного зонирования, обязательны к исполнению для всех форм собственности и других прав на наделы.

Подобные нормативные акты регламентируют порядок:

создания основных инженерно-транспортных коммуникаций;
плотности застройки;
посадки зеленых насаждений;
расположения культурных и социально-бытовых объектов обслуживания населения;
иного использования земли.

Как производится зонирование земель населенных пунктов

Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ , зонирование — это разделение населенных пунктов и отдельных их территорий на зоны при градостроительном планировании развития. Подобное деление определяет виды градостроительного использования таких зон и устанавливает ограничения их применения.

Зонирование земель населенных пунктов производят органы местного самоуправления, курирующие разработку и реализацию правил застройки. Это относится к территориям сельских и городских населенных пунктов, прочих муниципальных образований.

Правовой режим использования установленных территориальных зон определяется градостроительным регламентом и документацией.

Зоны различного функционального назначения и ограничения их использования отражаются в генеральном плане города или других населенных пунктов (ст. 35 Градостроительного кодекса РФ). Территориальное зонирование земель фиксируется в схемах, включенных в правила застройки. Они представляют собой:

графический материал — кодовые обозначения зон разного функционального назначения и их границы;
текстовые материалы — градостроительные регламенты для каждой из установленных зон.

Деление населенных пунктов на территории устанавливает правила использования объектов недвижимости (земли и строений) по градостроительному регламенту, ограничения и сервитуты.

К земельным участкам и иным объектам недвижимости, расположенным в пределах территориальной зоны, в равной мере применяется правовой режим, установленный градостроительным регламентом.

Согласно ст. 54 Градостроительного кодекса, сведения о зонировании и регламентах территориальных зон должны быть включены в государственный градостроительный кадастр.

Что входит в состав земель населенных пунктов

Земли, на которых располагаются населенные пункты, занимают относительно небольшие площади, в отличие от иных категорий территорий. Однако именно на них сосредоточена основная часть населения.

В состав территорий населенных пунктов входят зоны, отнесенные к землям:

транспортной и инженерной инфраструктуры; ;
общественно-деловым; ; ;
сельскохозяйственного использования;
особо охраняемых территорий;
специального назначения;
расположения военных объектов.

Как устанавливаются границы территорий в населенных пунктах

Границы территориальных участков фиксируются на карте градостроительного зонирования. Они отвечают требованию принадлежности определенного земельного надела к одной территориальной зоне. Это значит, что формирование одного участка из нескольких, расположенных в разных территориях, не допускается.

Применительно к одному земельному участку территориальная зона, как правило, не устанавливается. На картах выделяются границы:

территориальных зон;
территорий объектов культурного наследия;
зон с особыми условиями использования.

Как осуществляется зонирование участка

Чтобы обеспечить функциональное использование земли с учетом отнесения ее к определенной категории, необходимо осуществить зонирование территории земельного участка. Такое деление предполагает разграничение площади дачного или приусадебного надела на отдельные зоны, несущие различную функциональную нагрузку, а также спланированные связи между ними.

Хотя план зависит от приоритетов и желаний его владельца, стандартно выделяют определенный перечень подобных территорий.

Главные функциональные зоны

Обычно зонирование дачного участка предполагает выделение на территории следующих функциональных зон:

въездной (парадной);
жилой;
хозяйственно-бытовых построек;
садово-огородной;
игровой;
предназначенной для отдыха.

Планирование жилой зоны и территории хозяйственных построек

Определение функциональных территорий осуществляется на стадии проектирования. Площади, выделяемые под конкретные цели, выражаются в процентном отношении и строго соблюдаются.

Поскольку основной элемент участка — жилая зона, ее обычно планируют в первую очередь. В зависимости от назначения территории участка дом может находиться в разных ее частях. Например, если земля будет использоваться для выращивания овощей и фруктов, жилое строение обычно располагают около ограждения. Если же участок предназначается для создания живописных ландшафтов, жилой дом размещают в соответствии с разработанным проектом.

Зонирование участка 15 соток с домом предполагает наличие хозяйственной зоны. Как правило, она находится рядом с садового-огородной и на ней размещают:

На этой территории главный акцент делают на практичности, поэтому она оснащается мощеными дорожками и площадками.

Что такое кадастровый квартал

Чтобы наделить земельные участки характерными признаками с последующей нумерацией, на территории РФ ведется кадастровое деление на округа, районы и кварталы. Эти соподчиненные единицы обеспечивают визуализацию любого надела, сведения о котором имеются в ГКН.

Кадастровый квартал — часть района и округа, представляющая собой минимальную единицу деления. Границы квартала формируется с учетом созданных человеком искусственных объектов, а также природных особенностей местности.

У каждого кадастрового квартала есть уникальный учетный номер. Он состоит из кода кадастрового района и порядкового номера квартала, например, 16:13:141213.

В границах кадастрового квартала находятся небольшие населенные пункты, городская или поселковая застройка и иные территории.

Уникальный код земельного участка представляет собой номер кадастрового квартала и порядковый номер надела. Это позволяет идентифицировать участок в единой базе данных ЕГРН по объектам недвижимости.

Узнайте подробнее, какие территории могут входить в кадастровый квартал.

Выводы

Любые земельные участки независимо от формы собственности относятся к определенным категориям земель, установленным территориальным зонированием. Каждый надел имеет уникальный кадастровый номер, цели использования и ограничения. Их правовой режим определяется градостроительной документацией и регламентом.

2 thoughts on “Что такое зонирование земель и как оно осуществляется”

Зонирование земли – это разумная идея, но в коррумпированном государстве вроде нашего оно превращается в источник дополнительного дохода для недобросовестных чиновников, чаще всего речь идет о разрешении строительства на землях сельскохозяйственного или рекреационного назначения.

Зонирование это весьма условная процедура. Конечно, стоит придерживаться определенных норм. Но мы ежедневно наблюдаем как эти нормы нарушаются из-за расширения городов или в угоду определенным силам.

Содержание

Зачем нужен план

Что представляет собой план

Отображают точную форму двора, длины всех сторон, схематично соседские постройки и забор (при наличии), близлежащие объекты (лес, дорога, улица, водоем и др.) и расстояния до них.
Указывают ориентацию участка по сторонам света.
Если на участке есть деревья или кустарники, которые решено оставить, их тоже отмечают на плане.

Застроить и засадить земельный участок исключительно по собственному разумению не получится – существуют строительные правила, регламентирующие не только расстояния до соседских объектов, но и между собственными. Поэтому выбирая место под дом, хозпостройки и растительность, придется отталкиваться от сторон света, инсоляции и розы ветров, плюс, учитывать действующие нормативы.

В одном из тематических материалов они рассматривались подробно.

Почему так важна инсоляция

Кроме границ с реальными размерами и расстоянием до соседей и дорог, планировка участка должна отображать инсоляцию – количество солнечной энергии, поступающее на загородный участок.

Инсоляция нужна, чтобы понять, как расположить дом, другие строения, где высаживать растения. Она показывает, на какой стороне участка солнышко всходит, где заходит и в каком месте будет больше количество света. Кстати для дома – очень важно, чтобы в кухню утром заходило солнышко.

Узнать, как ведет себя светило по отношению к участку можно или понаблюдав в течение дня и сделав соответствующие пометки на плане, или с помощью специального сервиса. Для генерации мастер-плана с инсоляцией потребуется ввести кадастровый номер, но если межевания не проводили и четких границ в базе Росреестра нет, сервис план не сгенерирует. Как и остальные подобные ресурсы, завязанные на базу этого ведомства. Если же данные есть, получится примерно следующее.

Не учитывать освещенность при планировке территории дачного участка – еще одна ошибка, наиболее губительная для садоводства.

Спустя десятилетие садоводства стало понятно, что основные ошибки связаны с неправильными посадками. Неправильность заключается в том, что я не учитывал освещенность. Какие-то растения хорошо растут в полутени, а каким то, необходимо много-много света. Поэтому считаю, чтобы не таскать растения по участку, надо составить схему его освещения, с учетом дома, бани и других будущих или существующих построек.

Зачем знать розу ветров, учитывать рельеф и уровень грунтовых вод

Если инсоляцию еще как-то принимают во внимание, то про розу ветров благополучно забывают, тогда как этот фактор не менее важен, при планировании участка.

С моей, женской практической точки зрения, роза ветров важна. Преобладающее направление ветра нужно учитывать при расположении окон, особенно, когда их много и они большие. При расположении входной двери. При посадках растений. Те растюхи, которые не выдерживают постоянный ветер, да еще зимой – надо располагать с защищенной строениями стороны. И еще дым – бани, барбекю. Хорошо бы размещать их так, чтоб дым не шел прямиком в окна соседу.

Узнать, какие ветра преобладают, можно как пронаблюдав за своим участком, но на это уйдет не один день, так и посредством различных сетевых ресурсов. В свободном доступе есть и глобальные карты ветров, и региональные, с возможностью построения более точного графика. Конкретное СНТ или коттеджный поселок на них не задать, но и график для областного города или крупного райцентра примерную картину даст. Не особо париться по поводу ветра могут себе позволить владельцы низинных участков, а вот тем, кто на возвышенности, стоит озадачиться заблаговременно. Чтобы при необходимости запланировать заграждающую живую изгородь, закрытую беседку вместо открытой и развернуть дом глухой стеной к самому холодному потоку.

Рельеф, особенно выраженный, кардинально влияет на планировку и обустройство территории – строения желательно располагать на возвышенности, иначе, придется мудрить с отводом влаги, скатывающейся сверху, от оснований, и впитывающейся в землю. А это не только ливневка, включающая водосточную систему и лотки вдоль отмостки и дорожек, но и полноценный дренаж. При сильном уклоне может потребоваться террасирование и устройство подпорных стенок, а они отнимают от общей площади до 20%.

Без анализа почвы на этапе планирования вполне можно обойтись.

Смысл делать анализ грунта? Грунт в Подмосковье практически один и тот же, только мехсостав разный – это можно определить просто посмотрев на него без анализа. Достаточно внести торф, к примеру, для разрыхления. А при посадках всегда добавляются удобрения и так же при уходе за садом.

Ландшафтным дизайном занимаются не только в Подмосковье, но и по всей стране, но и сайтов с почвенными картами, в том числе и для каждой области, в сети тоже хватает.

Зонирование участка

Основная

Главной постройкой загородного участка является жилой дом, а зона, в которой он расположен, становится основной. На небольших участках или участках средних размеров, до десяти соток, планировка предусматривает расположение дома как можно ближе к границе, с соблюдением минимального отступа от дороги и соседского забора. Если построить его по центру или сдвинуть вглубь, будет гораздо сложнее уместить и зону отдыха, и хозпостройки, и под сад-огород-цветники место найти. Дом занимает от 10 до 15% территории, когда нужна большая площадь, а второй этаж или мансарда категорически не нравится, эту долю увеличивают до 20-25%. Чтобы тень от строения не закрывала участок большую часть дня, его правильно размещать в северо-западной или северо-восточной части.

Очень важно, с какой стороны ставить дом. Я покупал участок с уже построенным домом, без вариантов. И стоит он очень неправильно (юго-запад), как следствие – у меня солнце на участке всего полдня. Вынужденно (больше негде было) поставил баню в сторону востока, и в итоге у меня осталось всего сотки полторы с хорошим освещением, а остальной участок полутень и полная тень.

Для получения максимального естественного освещения, при проектировании планировки, жилые помещения и общие (кухня, гостиная), делают окнами на юг, юго-восток. Северную сторону отводят под технические помещения с маленькими окошками или вообще, без окон.

В основной зоне обычно располагают капитальный гараж или навес, чтобы максимально сократить подъездной путь и не идти от стоянки в дом через весь двор.

Парадная

Перед домом устраивают парадную, входную часть (палисадник), которую отводят под элементы озеленения. Именно она задает тон, поэтому оформляется максимально зрелищно: разными видами цветников, кустарниками, композициями, красивым мощением, некоторые устраивают в палисаднике фонтаны или водопады с декоративными прудиками. Цель одна – с первых шагов поразить воображение, особенно, если архитектура или отделка дома с подобной задачей не справятся. Парадная зона на компактных участках формируется благодаря необходимому отступу от дороги, когда площадь большая, палисадник также расширяют. Но каких-то дополнительных функциональных объектов в этой части участка все равно не делают.

Приватная

Она же – зона отдыха, убираемая подальше от чужих глаз и занимающая до 15% всей территории. Но эта доля может быть и увеличена, если отдыхать пассивно и активно в семье любят, а возиться с садом и огородом, не очень. На маленьких участках вытянутой прямоугольной формы зону отдыха делают за домом, практически отгораживая от входной. Когда земельный участок квадратный или простора больше, а у дома угловое расположение, в качестве заграждения выступают другие строения или живые изгороди. Это могут быть не только многолетние кустарники и хвойники, но и плетущиеся растения на шпалере, с арочным проходом или калиткой-перголой. В зоне отдыха может находиться баня, плавательный бассейн, стационарный или мобильный, искусственный водоем, декоративный или декоративно-плавательный, открытая или закрытая беседка, патио или костровая зона. Удобнее всего, особенно, если мало места, многофункциональные сооружения – беседка с печным комплексом или патио с ним же, баня с террасой, пергола с садовой мебелью или качелями. Капитальные беседки с массивными печами и остеклением можно использовать круглый год, собираясь у огня по выходным или праздникам.

Если в семье маленькие дети, им нужна детская площадка для игр, с песочницей и домиком. Для подростков актуальнее спортивная площадка с баскетбольным кольцом, батутом или турниками, а где и корт со спортивным газоном поместится. В приватной зоне, как и в палисаднике, найдется место для озеленения, если не горизонтального, то вертикального – вазоны с ампельными растениями, вьюны на фигурных опорах. Обустройство приватных зон зависит исключительно от предпочтений хозяев и их возможностей, минимум – летняя беседка (патио, терраса) с мебелью, в которой можно собраться за чаем или чем покрепче и мангал, хотя бы металлический.

Сад-огород

В садовой части двора располагается и компостная яма или ящик, и хозяйственные постройки для хранения инвентаря, расходников, инструмента и малой техники. Это практичнее, чем тащить шланги, тачки, триммеры или мотокультиваторы из гаража через весь участок. А вот дровник удобнее пристроить к бане или дому, опять же, чтобы не наматывать лишние метры. Если подойти к его строительству с фантазией, он станет не только надежным хранилищем, но и одним из украшений двора.

Количество зон индивидуально и напрямую зависит от площади и особенностей участка, предпочтений и возможностей владельцев. На 6 сотках и вовсе, две зоны – основная с домом и палисадником, и приватная, за домом. Когда площадь исчисляется десятками соток, размах фантазии ограничен только бюджетом и территорию делят на множество частей со своим функционалом.

Вот наглядный пример удачного планирования с зонированием и реализацией, от участницы нашего портала – Ирины, с ником Малиновая 18.

Читайте также: